나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86352 [5] 경기도 남양주시 금곡동 404-151 주건축물 1동 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동에 소재하는 "남양주금곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로써 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경춘선(금곡역) 등이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층, 지상9층 건물 내 제3층 제301호, 제5층 제501호, 제8층 제801호, 제8층 제802호, 제8층 제806호로서, (사용승인일 : 2020.08.19)

외 벽 : 석재 붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감,
창 호 : PVC 창호 등 마감입니다.

이용상태

공히, 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 5필지 일단의 세장형의 토지로서, 주거용 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[ 금곡동 404-151, 금곡동 404-152, 금곡동 404-190, 금곡동 404-314, 금곡동 404-318 ]
도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 남양주지원 2024타경86352 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 백OO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 남양주시 금곡동 404-151 주건축물 1동 8층806호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2020년 8월 19일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 238,000,000원

토지면적: 10.89㎡ (약 3.29평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.26㎡ (약 11.57평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동에 소재하는 "남양주금곡초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경춘선(금곡역) 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태 및 토지이용

본건은 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 5필지의 일단으로 구성된 세장형 토지 위에 주거용 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 남양주금곡초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 경춘선 금곡역이 소재하여 수도권 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내에 부동산 정보에 기반한 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 및 채권자 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 백OO

3.2. 주요 권리사항

본건의 말소기준권리는 2024년 11월 26일에 접수된 전승필의 가압류(100,000,000원)입니다.

이 외에 백연진의 강제경매, 중소기업은행의 가압류, 남양주세무서장의 압류 등 다수의 권리 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 상 총 채권액 합계는 181,819,300원입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 이정민

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 29일

* 확정일자: 2023년 12월 13일

* 배당신고일자: 2025년 1월 3일

* 대항력: 있음

* 임차인: 주식회사신한은행

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 29일

* 확정일자: 2023년 12월 13일

* 배당신고일자: 2025년 2월 10일

* 대항력: 있음

3.4. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인(이정민, 주식회사신한은행)이 존재하나, 법원 기록상 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, 임차인의 전입일자(2023-12-29)가 말소기준권리(2024-11-26)보다 선행하는 것으로 보여, 배당 순위에 따라 낙찰자에게 일부 금액이 인수될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 이에 대한 철저한 권리 분석이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금곡동 지역은 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 준주거지역입니다. 남양주시 외곽이지만 금곡역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 공존하는 지역입니다.

4.2. 주변 상업시설

금곡역 주변으로 상업시설이 밀집해 있으며, 관공서, 은행, 병원, 마트 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 오피스텔 밀집 지역 특성상 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 현황

건물은 철근콘크리트 구조의 경사지붕으로, 지하 1층, 지상 9층 규모입니다. 본건은 8층에 위치한 호실입니다.

* 주요 설비: 기본적인 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소화전, CCTV, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 면적 정보

* 전용면적: 38.26㎡ (약 11.57평)

* 대지지분: 10.89㎡ (약 3.29평)

5.3. 최근 거래 동향

최근 2024년 11월, 본건과 동일한 주건축물 1동 내 4층 및 8층 오피스텔이 22,000만원(220,000,000원)에 직거래된 이력이 있습니다. 본건의 감정가(238,000,000원)와 비교했을 때 유사하거나 약간 낮은 수준에서 시세가 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인의 존재는 주요 위험 요소입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 낙찰 후 배당 절차에서 예상치 못한 문제가 발생할 경우 보증금 인수 또는 명도 지연 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉): 문화재 보호구역으로 지정되어 있어 건물 증축, 개축, 외부 마감 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 환경 관련 규제가 적용됩니다.

6.3. 중복병합사건

중복병합사건으로 분류되어 있어, 관련 사건 진행 상황에 따라 경매 절차가 복잡해지거나 지연될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 기본적인 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 적정한 수준으로 평가되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 인수 보증금 0원의 명시적인 표시는 주의 깊은 검토가 필요합니다. 역사문화환경보존지역 등 일부 토지이용 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 역세권 입지: 경춘선 금곡역 이용이 편리하여 출퇴근이 용이합니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로, 1인 가구 및 소형 사업체의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 반영: 감정가가 최근 거래가와 유사하게 책정되어 있어 시세 반영이 비교적 정확한 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 238,000,000원입니다. 최근 거래가 220,000,000원을 참고하고, 대항력 있는 임차인의 존재(인수 보증금 0원 명시) 및 중복 병합 사건 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 검토하는 것을 제안합니다. 인수될 보증금이 없다는 점을 최우선으로 확인하고, 명도 용이성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.