나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경87621 [1] 경기도 남양주시 화도읍 월산리 1527 화도효성해링턴플레이스 105동 21층2103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서감정 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 월산리 소재 "남양주고등학교" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 단독주택, 농경지, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있고 전반적인 교통 여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 중 21층 2103호로서
(사용승인일 : 2015.08.28)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임
창호 : 샷시 창호임

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 대피공간, 발코니, 현관 등)로
이용중임.(내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

상하수도, 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(월산4지구), 지구단위계획구역(월산4지구), 소로1류(폭 10m-12m)(국지
도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역
(2012-11-29)(남양주고등학교), 상대보호구역, 상대보호구역(화광중학교), 배출시설설치
제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의31호), 수질보전특별
대책지역(1권역), 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2024타경87621 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사 (강제경매개시결정으로 인한)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 월산리 1527 화도효성해링턴플레이스 105동 21층2103호

용도: 아파트

감정가: 366,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 50.27㎡ (약 15.2평)

토지지분: 50.274㎡

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.9915㎡

1.3. 건물 개요

아파트명: 화도효성해링턴플레이스

사용승인일: 2015년 8월 28일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 중 21층

이용상태: 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 발코니 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 월산리 소재 "남양주고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 농경지, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통임.

2.3. 주변 시설 및 환경

인접 도로상태: 본건 단지 북측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

혐오시설: 인근에 유해하거나 혐오감을 줄 만한 시설은 확인되지 않았음. 주변은 주거지역 및 학교 등이 혼재하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 북서울농업협동조합 근저당권 (2022년 9월 8일 접수)

인수되는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 존재. 보증금 280,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

소멸되는 권리:

* 소유권이전 (매매)

* 신탁등기말소

* 근저당권 (북서울농업협동조합)

* 가압류 (경기신용보증재단, 서울보증보험)

* 압류 (남양주시, 국민건강보험공단, 국)

* 강제경매 (서울보증보험주식회사)

* 임의경매 (북서울농업협동조합)

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (염 )

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 1일

확정일자: 2021년 5월 3일

대항력: 있음

비고: 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 함.

* 이두은

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 1일

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고:

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 남양주시 화도읍 월산리는 주거 단지를 중심으로 형성된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 최근 거래 동향

최근 매매 사례 (2026년 5월~6월, 84.97㎡ 기준):

* 330,000,000원 (32층)

* 335,000,000원 (29층)

이는 본건의 감정가(366,000,000원)보다 다소 낮은 수준에서 거래가 이루어졌음을 보여줍니다.

4.3. 임대차 동향

최근 전월세 사례 (2026년 4월~7월, 84.97㎡ 기준):

* 보증금: 240,000,000원 ~ 260,000,000원 (월세 0원)

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 화도효성해링턴플레이스

세대수: 635세대

총 주차대수: 780대 (지하 770대, 지상 10대)

주요 시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소, 지하 전기차충전기 16대

5.2. 편의/교육 시설

주변에는 남양주고등학교, 화광중학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 아파트 단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 280,000,000원의 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생합니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

6.2. 공법상 제한

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

중복사건: 본건 외 다른 경매 사건이 동시에 진행 중일 수 있으며, 이는 경매 절차의 복잡성이나 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 아파트로, 2015년에 건축되어 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 및 임대차 시세를 고려할 때, 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

그러나, 280,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 점은 투자 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 이로 인해 총 실질 투자 비용이 상승하므로, 시세 대비 인수 금액을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 중복 사건 여부 등 권리 관계의 복잡성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 아파트로 주거 환경 우수.

* 안정적인 주거 단지 내 위치.

* 최근 실거래가 수준 고려 시, 시세 반영 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 366,000,000원

최근 시세 (84.97㎡ 기준): 330,000,000원 ~ 335,000,000원

인수 보증금 (대항력 있는 임차인): 280,000,000원

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정합니다. 즉, 매수인이 부담해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시세를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 시세 하한선(330,000,000원)을 총 부담액의 기준으로 잡을 경우,

입찰가 = 총 부담액 - 인수 보증금

입찰가 = 330,000,000원 - 280,000,000원 = 50,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 50,000,000원에서 55,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적이며, 보수적으로 50,000,000원을 제시합니다.

(총 실질 부담액: 입찰가 50,000,000원 + 인수 보증금 280,000,000원 = 330,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.