나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73066 [2] 경기도 동두천시 광암동 171-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 탑동동 소재 '동두천국민체육센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 근린생활시설, 농경지, 주거나지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

서향 경사지대내에 전반적으로 사다리형상 등의 토지로서 계단식으로 축대 등을 쌓아 부지
조성한 후 기호(6,7,8)은 단독주택 건부지, 기호(1,5,9)는 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1,5,9)는 현황 폭 약 6미터 내외의 포장된 현황 도로로서, 기호(6,7,8)의 진입
도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2017-04-18)
(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호(6) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(300m 이내 - 일부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>
기호(7) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(300m 이내 - 일부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>
기호(8) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>
기호(9) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 현장조사일 현재 토지 등의 관리가 안되고 있는 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 2층건으로(기호(2,3,4))
외벽 : 치장석 등 마감
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

기(3,4,5) 단독주택(별첨 '건물개황도'등 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 상하수도, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 등 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 현장조사일 현재 건물 등의 관리가 안되고 있는 상태임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73066 (2)

* 소재지: 경기도 동두천시 광암동 171-26

* 용도: 단독주택

* 감정가: 547,377,981 원

* 토지 면적: 1225.00㎡ (약 370.56 평)

* 건물 면적: 167.61㎡ (약 50.71 평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 양OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 2층 단독주택 (2022년 사용승인)

* 제시외 건물: 2.25㎡ (일괄 포함)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 동두천시 탑동동 소재 '동두천국민체육센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 주거나지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통시 됨.

* 토지 이용 현황: 서향 경사지대 내 전반적으로 사다리 형상의 토지로서, 계단식으로 부지 조성 후 단독주택 건부지 및 도로로 이용 중임.

* 도로 상황: 본건 기호(1,5,9)는 현황 폭 약 6미터 내외의 포장된 현황 도로로서, 기호(6,7,8)의 진입 도로로 이용 중임.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 등 복합적 용도지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 포함됨. (구체적인 지번별 내용은 토지 이용계획 참조 필요)

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 임대 관계 미상이며, 인수 대상 보증금은 0원으로 확인됨. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 있어 주의가 필요함.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부:

* 말소 기준 권리: 2021년 8월 30일 양주신용협동조합의 근저당권 (을6, 말소 예정)

* 주요 인수 권리: 2018년 7월 3일 회천농업협동조합 근저당권 (총 1,560,000,000원) 및 지상권 (존속기간 30년)

* 총 말소 예정 채권액 (근저당, 압류 등): 약 1,469,000,000원 (건물 등기부 기준, 토지 등기부 상세 내역은 더 많음)

* 총 인수 채권액 (근저당): 약 1,560,000,000원 (회천농업협동조합)

* 건물 등기부:

* 말소 기준 권리: 2022년 4월 8일 양주신용협동조합의 근저당권 (을1, 말소 예정)

* 임의경매 개시: 2025년 8월 29일 양주신용협동조합 (채권액 1,229,822,607원)

* 총 말소 예정 채권액: 1,469,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록 9의 을구 2번 지상권등기 (2018년 7월 3일자, 30년 존속기간). 이는 낙찰자가 인수해야 함.

1.3. 상권분석

* 본건은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 중심 상업지구보다는 지역 기반 상권 또는 주거 지원 상권의 성격을 가짐. '동두천국민체육센터' 인근에 위치하여 일부 유동인구 유입 가능성이 있으나, 상업적 가치가 매우 높은 지역으로 보기는 어려움.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '동두천국민체육센터'가 인근에 있어 체육 활동 및 여가 생활이 용이함. 지역 내 근린생활시설 이용 가능.

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용 가능. 차량 접근성은 보통 수준.

* 혐오시설 유무: 현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 명확한 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않음. 다만, 지역 특성상 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 막대한 인수 채무: 회천농업협동조합에 대한 약 15.6억 원의 근저당 및 지상권 부담은 낙찰자가 인수해야 할 가장 큰 리스크임. 이는 감정가의 약 2.8배에 달하는 금액임.

* 건물 및 토지 관리 상태: 현장 조사일 기준 토지 등의 관리가 안 되고 있는 상태이며, 건물 또한 관리가 안 되고 있는 상태로 파악됨. 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있음.

* 복합적인 권리 관계: 다수의 근저당, 압류, 가압류, 지상권 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있어 권리 분석 및 말소 여부를 철저히 확인해야 함.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 동두천시 광암동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있으나, 상당한 규모의 근저당 및 지상권 등의 권리를 인수해야 하는 부담이 매우 큰 물건임.

* 감정가는 약 5.47억 원 수준이나, 인수해야 할 채무가 약 15.6억 원에 달하므로, 총 투자 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높음.

* 건물 및 토지 상태가 좋지 않은 것으로 파악되어 추가적인 비용 발생 가능성이 있음.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1225.00㎡ (약 370.56 평)의 넓은 토지는 향후 개발 또는 재건축 시 잠재적 가치를 가짐.

* '동두천국민체육센터' 인근: 지역 내 주요 시설과의 접근성이 좋음.

* 현재 상태 개선 시 잠재력: 토지 및 건물 관리가 미흡한 상태이나, 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 547,377,981원입니다. 그러나 약 1,560,000,000원의 근저당 및 지상권 부담을 낙찰자가 인수해야 하는 점을 고려할 때, 단순 감정가 기준 입찰은 매우 신중해야 합니다.

* 낙찰자가 부담하게 될 총 비용(입찰가 + 인수 채무)이 물건의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

* 현재로서는 잠재적 시장 가치를 보수적으로 추정하여, 총 투자 비용이 감정가 수준 혹은 그 이하가 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 480,000,000원 ~ 550,000,000원 범위를 고려하되, 실제 인수해야 할 채무 총액을 감안하여 총 투자 비용이 감당 가능한 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.