나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73066 [3] 경기도 동두천시 광암동 171-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 탑동동 소재 '동두천국민체육센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 근린생활시설, 농경지, 주거나지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

서향 경사지대내에 전반적으로 사다리형상 등의 토지로서 계단식으로 축대 등을 쌓아 부지
조성한 후 기호(6,7,8)은 단독주택 건부지, 기호(1,5,9)는 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1,5,9)는 현황 폭 약 6미터 내외의 포장된 현황 도로로서, 기호(6,7,8)의 진입
도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2017-04-18)
(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호(6) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(300m 이내 - 일부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>
기호(7) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(300m 이내 - 일부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>
기호(8) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>
기호(9) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(300m 이내 - 일부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 현장조사일 현재 토지 등의 관리가 안되고 있는 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 2층건으로(기호(2,3,4))
외벽 : 치장석 등 마감
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

기(3,4,5) 단독주택(별첨 '건물개황도'등 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 상하수도, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 등 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 현장조사일 현재 건물 등의 관리가 안되고 있는 상태임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73066 (3)

* 소재지: 경기도 동두천시 광암동 171-25

* 용도: 단독주택

* 감정가: 500,825,540원

* 토지면적: 714.00㎡ (약 216.0평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 157.27㎡ (약 47.57평)

* 건물 제시외면적: 3.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 양OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 주요 건축물 정보:

* 건물 용도: 단독주택

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 2층

* 사용승인일: 2022년 03월 21일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 동두천시 탑동동 소재 '동두천국민체육센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 주거나지, 임야 등이 혼재하는 지역임. [cite: 제공된 자료]

* 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통시됨. [cite: 제공된 자료]

* 이용상태

서향 경사지대에 위치하며, 토지는 전반적으로 사다리 형상으로 계단식 축대를 쌓아 부지를 조성한 상태임. 토지 일부(기호 6,7,8)는 단독주택 건부지로, 기호(1,5,9)는 도로로 이용 중임. [cite: 제공된 자료]

* 인접 도로 상태

본 건 기호(1,5,9)는 현황 폭 약 6미터 내외의 포장된 현황 도로이며, 기호(6,7,8)의 진입도로로 이용 중임. [cite: 제공된 자료]

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당함. [cite: 제공된 자료]

3. 권리분석

* 등기부 요약

본건의 말소기준권리는 2021년 8월 30일 접수된 양주신용협동조합의 근저당권(을구 6번)으로 추정됩니다. 이에 따라 해당 권리보다 선순위인 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸되지 않으며, 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 총 채권액은 46억 6,948만 7,300원(토지) + 14억 6,900만 원(건물)으로, 총 61억 3,848만 7,300원에 달하여 채권 총액이 매우 높은 상태입니다.

* 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '목록5의 을구 2번 2018.07.03. 제9538호 지상권등기'가 명시되어 있습니다. 해당 지상권은 회천농업협동조합 명의이며, 존속기간은 2018년 7월 3일부터 30년(2048년 7월 2일까지)입니다. 본 지상권은 건물 기타 공작물 또는 수목의 소유 범위를 토지 전부로 하고 있어, 본건 토지의 사용 및 수익에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 미상입니다.

4. 상권분석

* 주변 부동산 시세

본건은 단독주택이나, 주변 연립/다세대/빌라의 최근 매매 사례를 통해 지역 시세를 간접적으로 파악할 수 있습니다.

- 2026년 6월 29일 거래된 '새광암국민주택'(연립, 1986년식, 전용면적 60.84㎡)은 3억 8,500만원에 거래되었습니다.

- 2026년 5월 21일 거래된 '가온파크빌A동'(다세대, 2009년식, 전용면적 54.04㎡)은 6억 1,000만원에 거래되었습니다.

- 2026년 5월 11일 거래된 '성우주택'(연립다세대, 1996년식, 전용면적 32.76㎡)은 6억 0,000만원에 거래되었습니다.

* 본 건은 위 사례들과 달리 단독주택으로서 상당한 규모의 토지(714.00㎡)를 소유하고 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 주변 주택 거래가격을 고려할 때, 토지 가치가 상당할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

본 건 인근에는 '동두천국민체육센터'가 있으며, 넓게는 소요산, 탑동계곡, 왕방산 등 자연환경이 풍부한 지역에 위치합니다. 또한, 자유수호평화박물관, 경기북부어린이박물관 등 문화 시설과 캠핑장 등 레저 시설도 인근에 자리하고 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 미군 기지촌과 관련된 '옛 성병관리소' 건물이 소요산 인근에 있으며, 이 건물의 철거 및 보존을 둘러싼 사회적 논란이 존재하고 있습니다. 이는 지역 이미지와 관련될 수 있으나, 본 건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 등기부상 권리 문제

가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'입니다. 본 건 토지 위에 설정된 지상권은 2048년까지 유효하며, 토지 전부에 대한 권리를 포함하고 있어 향후 토지 이용 및 개발에 심각한 제약을 줄 수 있습니다. 이로 인해 물건의 가치가 크게 하락할 가능성이 있습니다.

* 권리관계 복잡성 및 총 채권액

총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 61억 원이 넘는 매우 높은 수준입니다. 이는 소유주의 재정적 어려움이 극심했음을 시사하며, 인수되는 권리가 있는 경우 낙찰자가 부담해야 할 금전적 위험이 커집니다.

* 물건 관리 상태

현장 조사일 기준으로 토지 및 건물의 관리가 잘 이루어지지 않고 있는 상태로 파악되었습니다. 이는 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 추가로 발생할 수 있음을 의미합니다. [cite: 제공된 자료]

* 법적 규제

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 관련 법규에 따른 행위 제한이 존재합니다. [cite: 제공된 자료]

7. 종합 의견

본 건은 상당한 규모의 토지(약 216평)를 보유한 단독주택으로, 감정가는 약 5억 원 수준입니다. 주변 유사 주택들의 거래 가격도 유사한 범위에 형성되어 있으나, 본 건은 단독주택 및 넓은 토지 면적이라는 점에서 차별화됩니다.

그러나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 토지 전부에 설정되어 있어 향후 건물 신축, 증축, 개축 등의 토지 이용에 심각한 제약이 예상됩니다. 또한, 건물의 관리 상태가 좋지 않아 추가적인 투자 비용 발생이 불가피합니다. 높은 총 채권액과 복잡한 권리관계 또한 잠재적 위험 요소입니다.

따라서 본 건은 실사 및 법률 전문가의 철저한 검토 없이는 취득을 권장하기 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 216평에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 잠재력을 내포하고 있습니다.

* 단독주택 용도: 아파트나 다세대주택과는 다른 단독주택으로서의 희소성과 독립적인 거주 환경을 제공합니다.

* 주변 자연환경: 소요산, 탑동계곡 등 자연 녹지 지역에 인접하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 500,825,540원이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재로 인해 토지 사용에 막대한 제약이 발생합니다. 또한, 건물의 관리 상태 불량으로 인한 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 70% 수준인 3억 5천만 원에서 4억 2천만 원 사이로 추정합니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 상세 확인, 지상권 관련 법률 검토, 주변 시세 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정하시기를 권장합니다.

특히, 인수되는 지상권의 정확한 내용과 그로 인한 실질적인 재산 가치 하락분을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.