나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50747 [1] 전라남도 순천시 조례동 1831-7 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2026.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 '왕조2동 행정복지센터' 서측 인근에 위치하며 주위환경은 아파트 단지 및 학교 근린생활시설등이 혼재한 주상복합지대임.

교통상황

본건소재 상가건물까지 차량진입 가능하며 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 9층중 5층502호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

근린상가(학원)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설 엘리베이터 주차장설비 및 소화전등의 소화설비가 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건소재 상가동이 남측으로 폭 약 10~12m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50747 (1)

소재지: 전라남도 순천시 조례동 1831-7 5층502호

용도: 근린상가 (학원)

감정가: 401,000,000원

토지면적: 318.34㎡ (약 96.3평)

건물면적: 186.50㎡ (약 56.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순천광양축산업협동조합

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 '왕조2동 행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 주변 환경은 아파트 단지 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주상복합지대입니다.

교통상황: 본건 소재 상가건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 또한, 본건 소재 상가동이 남측으로 폭 약 10~12m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역)), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부요약에 따르면, 현재 등기부채권 총액은 182,000,000원입니다.

말소기준권리는 2014년 4월 1일 접수된 순천광양축산업협동조합의 근저당권(182,000,000원)입니다.

본건 임의경매 신청 채권자는 순천광양축산업협동조합이며, 본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 지상권에 대한 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되어 인수되는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지, 학교 등이 인접한 주상복합지대에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

왕조2동 행정복지센터가 인근에 위치하여 공공 서비스 이용이 용이하며, 지역 주민들을 위한 근린생활시설의 역할을 할 것으로 기대됩니다.

현재 근린상가(학원)으로 이용 중이며, 이는 교육 관련 서비스업에 대한 지역 내 수요가 존재함을 시사합니다.

순천시 조례동은 지속적인 주거지 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 본건 건물까지 차량 진입이 용이하며, 남측으로 넓은 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 인근에 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

주변 편의시설: 왕조2동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 다수의 아파트 단지가 주변에 있어 생활 편의시설 이용이 비교적 용이할 것으로 보입니다.

주변 교육시설: 본건 인근에 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (상대보호구역 포함)

기타: 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 9층 중 5층에 위치하며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 주차장, 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비 및 공사비: 물건명세서상 2026년 7월 31일 기준 미납된 관리비 14,301,910원과 승강기 보완공사비 874,500원이 확인되었습니다. 해당 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건은 방화지구, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 건물 노후화: 건물 준공 연도가 명확히 제시되지 않았으나, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공실 위험: 상가 건물 특성상 경기 변동, 주변 상권 경쟁 심화, 업종 변경 등에 따라 공실 발생 및 임대 수익률 하락의 위험이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 순천시 조례동의 주상복합지대에 위치한 근린상가로, 안정적인 배후 수요와 양호한 교통 여건을 갖추고 있어 기본적인 입지 조건은 우수하다고 평가됩니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하며, 인수되는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 보입니다.

현재 학원 용도로 이용 중이며, 지역 내 주거지 개발과 함께 상권의 꾸준한 성장 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 상당 금액의 미납 관리비 및 공사비 발생 사실은 매수인이 부담해야 할 잠재적 비용이므로, 이를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우량 입지: 주거단지와 학교 인근에 위치하여 안정적인 유동인구 및 잠재 고객 확보가 가능한 상권입니다.

* 권리 무해: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 명확합니다.

* 명도 용이: 인수되는 임차인이 없어 명도 과정에서 발생할 수 있는 갈등이나 추가 비용을 최소화할 수 있습니다.

* 지역 성장 잠재력: 순천시 조례동 지역의 지속적인 개발 가능성에 기반한 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 겸 투자: 현재 학원으로 이용 중인 점을 감안할 때, 직접 운영하거나 임대 수익을 얻을 수 있는 실거주 겸 투자 물건으로 고려 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 401,000,000원입니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 미납 관리비 및 승강기 보완공사비 총 15,176,410원을 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

따라서, 현장 조사 및 제반 사항 검토 후, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준 (약 360,000,000원 ~ 401,000,000원) 범위에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.