나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3672 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1588 북죽곡엠코타운더솔레뉴 101동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2026.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 소재 ‘세천초등학교’ 서측 도로 건너편에 위치하 는 ‘북죽곡엠코타운더솔레뉴’ 제101동 제2층 제206호 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 근린상가 및 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 25층건(101동) 중 제2층 제206호(계단식, 남향) 단위세대로서 건축물대장상 사용승인일자는 2016년 6월 29일이며, - 외벽 : 외장석재 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 - 내벽 : 벽지 및 타일 마감 - 바닥 : 바닥재 및 타일 마감 - 창호 : 새시창호 등의 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수설비 등 위생설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비 및 각종 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 북향 완경사지대에 위치하나 자체 지반 대체로 평탄하게 조성한 다각형의 토지 로서 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 단지는 북측으로 폭 약 30m, 동측으로 폭 약 15m, 서측으로 폭 약 12m 및 남측으로 폭 약 10m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2016-04-08)(세천유치원), 상 대보호구역(2016-06-03)(세천초등학교), 절대보호구역(2016-04-08)(세천유치원), 절대보호구 역(2016-06-03)(세천초등학교), 토지구획정리사업지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

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* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3672 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOO

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1.2. 물건 명세

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* 소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1588 북죽곡엠코타운더솔레뉴 101동 2층206호

* 용도: 아파트

* 감정가: 200,000,000원

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1.3. 면적 정보

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* 토지면적: 33.74㎡ (약 10.21평)

* 건물면적: 69.18㎡ (약 20.93평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

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1.4. 건물 정보

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* 아파트명: 북죽곡엠코타운더솔레뉴

* 사용승인일: 2016년 6월 29일

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 25층건(101동) 중 제2층 제206호

* 방향: 남향

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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* 본건은 대구광역시 달성군 다사읍 세천리에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린상가 및 주택 등으로 형성되어 있습니다.

* '세천초등학교' 서측 도로 건너편에 위치한 '북죽곡엠코타운더솔레뉴' 아파트 단지 내에 속해 있습니다.

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2.2. 교통상황

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* 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 간선도로와의 접근성이 보통 수준입니다.

* 인근에 지하철역 (예: 다사역)이 차량으로 약 6분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

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2.3. 토지이용계획 및 제한상태

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* 제3종일반주거지역에 해당합니다.

* 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m), 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(세천유치원, 세천초등학교), 절대보호구역(세천유치원, 세천초등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 토지구획정리사업지구에 속해 있습니다.

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2.4. 도로 접면

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* 단지는 북측으로 폭 약 30m, 동측으로 폭 약 15m, 서측으로 폭 약 12m, 남측으로 폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

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* 소유권이전: 하정미 (2016-12-09)

* 전세권설정: 주식회사피에이치씨발레오 (2024-07-18, 225,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 주식회사피에이치씨발레오 (2026-05-21, 225,000,000원, 대구지방법원 서부지원 2026타경3672)

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 주식회사피에이치씨발레오

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2026-05-21

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3.3. 인수되는 권리 (금액)

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* 인수 보증금 합계: 0원

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3.4. 말소기준 권리

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* 말소기준 권리는 2024년 7월 18일에 설정된 주식회사피에이치씨발레오의 전세권입니다.

* 본 경매 절차를 통해 위의 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

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4. 상권 및 생활정보

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4.1. 주변 상권

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* 본 아파트 단지 주변으로 근린상가 및 주택 등이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 인근 성서5차 산업단지 등의 개발 계획과 연계되어 향후 지역 상권 발달 가능성이 있습니다.

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4.2. 단지 정보

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* 아파트명: 북죽곡엠코타운더솔레뉴

* 세대수: 1,101세대

* 동수: 10개동

* 최고층: 25층

* 주차: 세대당 1.20대 (총 1,316대)

* 사용승인일: 2016년 6월 29일 (11년차)

* 난방방식: 개별난방 (도시가스)

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4.3. 편의시설 및 교육환경

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* 교육시설: 인근에 세천초등학교가 도보 약 3분 거리에 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다. (세천유치원, 세천초등학교 상대/절대보호구역 지정)

* 생활편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다. 인근에 근린상가 및 편의시설이 소재합니다.

* 교통: 대구 2호선 다사역이 차량으로 약 6분 거리에 위치합니다.

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4.4. 주변 시설 (혐오시설 포함 여부)

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* 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 유해하거나 혐오 시설에 해당하는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 과거 쓰레기 매립장이었던 지역이 대구 수목원으로 조성되는 등, 지역 개발을 통해 환경이 개선된 사례가 있습니다.

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5. 잠재적 리스크

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5.1. 권리상 리스크

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* 본 건의 경우, 말소기준 권리보다 후순위인 임의경매(갑7)로 인해 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 등기부등본 상 권리관계가 명확하여 낙찰자가 부담할 권리상의 리스크는 매우 낮습니다.

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5.2. 임대차 리스크

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* 임차인 주식회사피에이치씨발레오는 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 임대차 관계는 미상으로 표기되어 있으므로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

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5.3. 기타 특이사항

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* 특별히 명시된 특이사항은 없습니다.

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6. 투자 포인트

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6.1. 단지 장점

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* 1,000세대 이상의 대단지로 관리 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 2016년 입주로 비교적 신축에 속하며, 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 남향 위주의 배치로 채광 및 통풍이 우수할 것으로 보입니다.

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6.2. 입지 장점

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* 세천초등학교와 인접하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 단지 주변으로 도로망이 잘 갖춰져 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 향후 도시 접근성 향상 및 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

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7. 시세 분석

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7.1. 최근 실거래가 동향

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* 제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용 84.99㎡, 약 25.7평)의 아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 18일: 24,700만원 (106동, 3층)

* 2026년 5월 16일: 25,000만원 (106동, 8층)

* 2026년 7월 19일: 24,600만원 (4층)

* 최근 실거래가 평균은 약 247,666,667원입니다.

* KB부동산 정보에 따르면, 108㎡ (전용 84.99㎡) 면적의 매매 시세는 26. (2억 6천만원대 ~ 4억 3천만원대까지 다양하게 제시, 최신 실거래가 추이 고려 시 2억 6천만원대 초중반이 현실적)

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7.2. 면적별 시세 비교

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* 본건 물건의 전용 면적은 69.18㎡ (약 20.93평)입니다.

* 최근 실거래가(84.99㎡ 기준, 평균 약 24,767만원)를 기준으로 면적당 단가를 환산하면, 평당 약 963.3만원입니다. (24,767만원 / 25.71평)

* 이를 본건 면적(20.93평)에 적용 시, 예상 시세는 약 20,163만원 (963.3만원/평 * 20.93평)입니다.

* 이는 감정가 200,000,000원과 유사한 수준입니다.

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7.3. 전월세 동향

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* 제공된 JSON 정보에 따르면, 유사 면적(84.99㎡)의 전세 보증금은 19,500만원 ~ 20,000만원 수준입니다.

* 월세는 0원으로 계약된 사례가 있어, 전세 중심의 시장임을 시사합니다.

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8. 예상 입찰가 산정

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8.1. 산정 근거

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* 본 건의 전용면적(69.18㎡, 약 20.93평)을 고려할 때, 유사 면적(84.99㎡, 약 25.71평)의 최근 실거래가 평균(약 24,767만원)을 바탕으로 면적 대비 가격을 환산한 예상 시세는 약 20,163만원입니다.

* 감정가 200,000,000원과 유사한 수준으로, 현재 시장 상황을 반영한 합리적인 가격입니다.

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8.2. 권리 인수 비용 고려

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* 본 건은 낙찰자가 인수할 권리(보증금 등)가 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 비용은 고려되지 않습니다.

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8.3. 최종 제안가

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* 현재 감정가 및 최근 시세 동향을 종합적으로 고려하여, 215,000,000원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

* 이는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 투자 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.

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9. 종합 의견

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본 건은 대구광역시 달성군 다사읍에 위치한 북죽곡엠코타운더솔레뉴 아파트 경매 물건입니다. 2016년에 준공된 대단지 아파트로, 세천초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 명도 부담이 적은 물건입니다. 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 시세 대비 합리적인 가격으로 투자가치가 높다고 판단됩니다. 혐오시설 등의 우려되는 주변 환경 요소도 발견되지 않았습니다. 따라서 본 건은 안정적인 투자 대상이 될 수 있을 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.