나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3681 [1] 대구광역시 서구 평리동 684-29 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 벧엘 · 평가일 2026.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 평리동 소재 '평리광명네거리' 북동측 인근에 위치하는 부동산이며, 본건 인근으로 단독주택, 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 20m ~ 25m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 제시외 물건ⓐ가 소재하고 있으나, 이는 이전, 설치 및 철거가 용이한 구조로서 평가에서 제외하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 감정평가는 귀 평가명령에 의거, '매각지분 공유자 김준성 지분 4분의 1 전부'에 대하여 평가하였으며, 의뢰 부분의 위치 및 경계확인이 불가한 바 전체면적을 기준으로 한 평균단가를 적용하였고, 소유지분 비율에 의거 면적사정 한 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1) 철근콘크리트, 시멘트벽돌 및 시멘트블록조 스라브지붕 및 강판지붕 2층건으로서, -외벽: 외장타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽: 벽지, 목재장식 및 타일 등 마감, -바닥: 장판지 및 타일 등 마감, -창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1) -1층: 근린생활시설, 화장실 -2층: 주택

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스설비(2층) 등 되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 제시외 물건㉠~㉣이 소재하며, 이는 공히 부합물 및 종물로서 개략적으로 실측 사정하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인 하시기 바람. <별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조>

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 '스라브지붕'이나, 실제 '스라브지붕 및 강판지붕'이며, 공부상 주용도 '주택'이나 실제 '주택 및 근린생활시설'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 감정평가는 귀 평가명령에 의거, '매각지분 공유자 김준성 지분 4분의 1 전부'에 대하여 평가하였으며, 의뢰 부분의 위치 및 경계확인이 불가한 바 전체면적을 기준으로 한 평균단가를 적용하였고, 소유지분 비율에 의거 면적사정 한 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 감정평가서상 평가제외 물건ⓐ는 매각 제외. 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한. 대항력 여지가 있는 임대차 관계 미상의 전입자 있음. 대항력 여지가 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3681 (1)

소재지: 대구광역시 서구 평리동 684-29

용도: 단독주택 (1층 근린생활시설 포함)

토지 면적: 198.40㎡ (약 59.9평)

건물 면적: 199.42㎡ (약 60.3평)

총 감정가: 161,944,050원 (전체 부동산 기준)

매각 대상: 김준성 외 3명 소유 토지 및 건물 중 김준성 지분 1/4

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 대구신용보증재단

1.2. 입지조건

위치: 대구광역시 서구 평리동, '평리광명네거리' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택, 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 남측으로 폭 약 20m~25m 내외의 도로에 접해 있습니다.

이용계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

소유권: 김충남에서 상속을 통해 김준성 외 3인으로 소유권이 이전되었습니다 (2018년). 본건은 이 중 김준성 지분 1/4에 대한 매각입니다.

등기부상 권리관계:

말소기준권리는 오명자 명의의 근저당(2023-07-20, 10,000,000원)입니다.

본 경매 개시 결정 등기(대구신용보증재단, 2026-05-22, 17,998,110원)를 포함한 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 방 : 전입일자 2013-12-30, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 여지가 있는 임대차 관계이므로 주의가 필요합니다.

* 정 : 전입일자 2011-09-30, 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 대항력 있음.

* 정 임차인은 전입일자(2011-09-30)가 말소기준권리(2023-07-20)보다 선순위이므로, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

특이사항:

* 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 행사는 1회로 제한됩니다.

* 본건은 지분 매각이므로, 소유권 취득 후 다른 공유자들과의 협의 또는 명도 과정에서 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물에는 제시외 물건(평가제외 물건 'ⓐ' 포함)이 존재하며, 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 상권분석

주변 시세 분석:

최근 거래된 인근 다세대/연립주택 사례들을 살펴보면, 3.3㎡당 가격은 약 300만원에서 700만원 이상으로 형성되어 있습니다. 이는 거래되는 전용면적 및 건물 연식에 따라 편차가 큽니다.

* 부국빌라 (2026년 7월 거래, 53.34㎡): 3,300만원 (약 61.9만원/㎡)

* 해오름빌라트 (2026년 6월 거래, 36.25㎡): 4,500만원 (약 124.1만원/㎡)

* 신성하이츠 (2026년 6월 거래, 34.02㎡): 4,300만원 (약 126.4만원/㎡)

본 물건은 단독주택이나 1층에 근린생활시설 용도가 포함되어 있어, 상가 임대 수익 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

인근 주변의 주요 시설로는 평리광명네거리가 있어 생활 편의성이 좋습니다.

1.5. 생활정보

편의시설: '평리광명네거리' 인근으로 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

주거 환경: 단독주택, 아파트, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 지역으로서의 환경이 잘 조성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본건은 전체 부동산의 1/4 지분만 매각되므로, 소유권 취득 후에도 다른 공유자들과 공동으로 소유하게 됩니다. 이로 인해 향후 재산권 행사 및 관리에 제약이 따를 수 있으며, 다른 공유자와의 갈등이나 협의가 필요할 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 다른 공유자들이 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰을 받지 못할 수 있습니다(1회 제한).

인수되는 임차 보증금: 정 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

미확인 임차인: '대항력 여지가 있는 임대차 관계 미상의 전입자 있음'이라는 문구는 보증금 및 월세가 불분명하거나, 존재하지 않더라도 대항력을 주장할 수 있는 임차인이 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

제시외 건물: 감정평가서상 평가 제외 물건 'ⓐ' 및 기타 제시외 건물(부합물/종물)이 일괄 매각 대상이므로, 철거 또는 이전 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 노후: 건물 준공 연도(1986년)를 고려할 때, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 평리동에 위치한 단독주택으로, '평리광명네거리' 인근에 자리 잡고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징은 1/4 지분 매각이라는 점이며, 이로 인해 소유권 행사 및 향후 재산 관리 측면에서 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 리스크 요인으로 작용합니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금 20,000,000원과 함께, 명확히 파악되지 않은 대항력 있는 임차인의 존재는 추가적인 위험 요소입니다.

이러한 지분 매각 및 임대차 관련 리스크를 종합적으로 고려할 때, 투자 가치 판단에 신중을 기해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 지역 기반: 대구 서구는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

건물 활용: 제시외 건물 포함 일괄 매각으로, 향후 건물 활용 방안을 다각도로 모색할 수 있습니다.

수익 가능성: 1층 근린생활시설 용도는 별도의 임대 수익 창출 가능성을 제공합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 161,944,050원 (전체 부동산 기준)

김준성 지분(1/4) 감정가액: 약 40,486,012원

인수해야 할 임차 보증금: 20,000,000원

리스크 요인(지분 매각, 공유자 우선매수권, 미확인 임차인 등)을 고려하여, 입찰 가격은 신중하게 결정해야 합니다.

낙찰자가 부담해야 할 총 실질 매입가는 '입찰가 + 인수 보증금'이므로, 이를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 지분 감정가액(약 4,048만원) 대비 상당한 할인율을 적용하여 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 약 25,000,000원

총 실질 매입가 예상: 25,000,000원 (입찰가) + 20,000,000원 (인수 보증금) = 45,000,000원. 이는 지분 감정가액(약 4,048만원)보다 높은 수준이지만, 보수적인 입찰가를 설정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.