나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3669 [1] 대구광역시 달서구 죽전동 365-20 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 죽전동 소재 "와룡네거리" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 노변으로 각종 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대로서, 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 인접토지와 등고평탄하며, '상업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)입니다.

제시목록 외의 물건

ㅡ

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: ㅡ

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골조, 시멘트벽돌조 슬라브지붕 3층 건물로서, - 외벽: 드라이비트 및 몰탈위페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지, 타일 및 인테리어 등 마감, - 바닥: 바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창호: 새시창호입니다.

이용상태

기호(2): 아동관련시설(어린이집)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: ㅡ

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3669 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 죽전동 365-20

* 용도: 노유자시설 (어린이집) / 교육연구및복지시설

* 감정가: 2,578,709,840원

* 토지면적: 492.40㎡ (약 148.93평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 599.51㎡ (약 181.39평)

* 건물 제시외면적: 36.50㎡ (약 11.04평) (일괄매각 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중대구새마을금고 (추정)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 대구광역시 달서구 죽전동 소재 "와룡네거리" 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 각종 근린생활시설 등이 형성된 노선상가지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본 물건 북측으로 폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 뛰어납니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 해당 지역 내 가축 사육이 제한될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을29, 근저당권 (중대구새마을금고, 2025년 06월 19일 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 모든 을구 권리는 말소될 예정이며, 갑구 권리들 역시 말소 기준 권리보다 선순위가 아닙니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 06월 19일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 명도 진행 시 해당 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 소유권 이전 기록 다수, 근저당권(중대구새마을금고, 유한회사브이피에이치아이, 이형숙) 및 가압류(신용보증기금, 근로복지공단, 서울보증보험주식회사) 다수가 존재하나 모두 말소 예정입니다. 채권 총액은 약 31억 7960만원입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존 및 이전 기록이 있으며, 토지와 동일하게 다수의 근저당권 및 가압류가 존재하나 모두 말소 예정입니다. 건물 등기부 채권 총액은 약 31억 4960만원입니다.

* 물건명세서 참고사항: 작성일 2026년 08월 26일 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리 및 지상권은 없는 것으로 확인됩니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 대구광역시 달서구 죽전동은 "와룡네거리"를 중심으로 형성된 주요 상업지구에 속합니다.

* 대로변에 위치하여 가시성이 뛰어나며, 다양한 업종의 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 인근 상권은 배후 주거단지와 연계되어 안정적인 소비층을 확보하고 있으며, 교통의 요지로서 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 특히, 본 물건의 주 용도인 어린이집/교육연구시설의 경우, 지역 내 수요를 충족시키면서 안정적인 운영이 가능한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다. (예: 죽전초등학교, 감천중학교, 대건고등학교 등) 또한, 현재 본 물건 자체도 어린이집으로 운영되고 있어 보육 환경이 양호합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 버스 정류장이 도보 거리에 위치합니다. 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. (예: 이마트, 대구의료원, 달서구청 등)

* 녹지공간: 인근에 크고 작은 공원들이 있어 쾌적한 주거 및 교육 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 이 이 존재합니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 검토와 대비가 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 명도 시 철거 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육 제한 구역으로, 관련 업종을 고려할 경우 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보상으로는 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 없는 것으로 보입니다. 다만, 개발 계획이나 주변 환경 변화 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 죽전동의 핵심 상권에 위치한 교육연구시설(어린이집)로, 대로변에 접해 있어 접근성과 가시성이 매우 뛰어납니다. 주변 상권 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 활용이 가능합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 제시외 건물이 포함되어 있어 명도 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사와 전략 수립이 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 효과적으로 관리한다면, 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상의 입지: 대구 달서구의 핵심 상권인 "와룡네거리" 인근 노선상가지대에 위치하여 유동인구 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 용도 적합성: 현재 어린이집으로 운영 중이며, 교육연구 및 복지시설로서의 잠재력이 높습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 복합적인 활용 또는 재개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적 배후수요: 주변 주거단지와 연계되어 어린이집 등 교육시설에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 낮은 인수 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 초기 인수 비용 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,578,709,840원입니다. 권리 분석 결과, 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 인수 보증금을 제외한 감정가를 기준으로 제시하며, 최종 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.