나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50924 [1] 경기도 안성시 공도읍 진사리 742 안성수창해뜨레 103동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성 · 평가일 2026.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 "양진초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택(아파트)단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반환 경은 보통임.

교통상황

본건단지까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내 제13층 제1303호 로서, 외벽:몰탈위페인팅마감등. 내벽:벽지도배,타일붙임마감등. 창호:샷시창호마감등임.

이용상태

아파트(집합건축물현황도면상 13층은 방2,거실,욕실1,주방/식당,다용도실등의 구조이고, 14 층은 방1,드레스룸,가족실,욕실1등의 구조임)로 이용중임. ※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내도로가 개설되어 있고 북측으로 외곽공도와 연계되며 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로3류 (폭12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지, 성장관리권역, 상대보호 구역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인 ,단체포함)이주택을취득하는경우에한함))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

현황 탑층이며 집합건축물대장 및 건축물현황도면상 복층구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50924 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 진사리 742 안성수창해뜨레 103동 13층1303호

용도: 아파트

감정가: 322,000,000원

토지면적: 45.64㎡ (약 13.8평)

건물면적 (전용면적): 84.20㎡ (약 25.5평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 5월 3일

구조: 철근콘크리트구조, 19층 건물 내 13층 1303호

특이사항: 현황 탑층이며, 집합건축물대장 및 건축물현황도면상 복층구조임.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 "양진초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택(아파트) 단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

단지 내 도로가 개설되어 있고 북측으로 외곽 공도와 연계되어 도로 상태는 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 5월 21일 접수된 우리은행 근저당권(103,560,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인에게 인수되는 부담되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 185,000,000원, 차임 42,000원, 전입 2025.04.28, 확정 2019.05.23, 배당신고 2025.08.13. 대항력 없음.

* 김 (보증금 증액분): 보증금 194,250,000원 (1차 보증금 증액분 9,250,000원 포함), 차임 42,000원, 전입 2025.04.28, 확정 2023.04.14, 배당신고 2025.08.13. 대항력 없음.

위 임차인들의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 "양진초등학교"와 인접한 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 15일, 인근 101동 14층, 전용면적 81.24㎡(약 24.6평) 물건이 2억 5,500만원에 매매되었습니다.

본건 물건의 전용면적(84.20㎡)은 해당 거래 물건보다 약간 크며, 복층 구조라는 장점이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육: 양진초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 단지 내 편의시설 외에 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

교통: 차량을 이용한 지역 간 이동이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

주차: 총 242대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (지하 자동 146대, 지상 자동 91대 - 건축물대장 기준).

1.5. 잠재적 리스크

복층 구조: 현황 복층 구조로 사용 중이나, 등기부상 전유부 상으로는 13층으로만 표기되어 있습니다. 집합건축물대장 및 건축물현황도상 복층으로 확인되므로, 실제 이용 면적이 등기부보다 넓어 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 현황과 공부상 차이에 대한 면밀한 검토 및 확인이 필요합니다. 또한, 탑층에 위치하므로 누수 등 유지보수 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획: 중로3류(폭12m~15m) 저촉 부분이 있어 향후 도로 확장 등 개발 계획에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

각종 규제: 성장관리권역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역(외국인/외국법인 주택취득 제한) 등의 지역으로, 향후 재산권 행사에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍의 양진초등학교 인근에 위치한 신축 아파트(2019년 사용승인)로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 외 소멸되는 권리만 존재하여 인수할 권리가 없으며, 임차인의 대항력도 없어 안전한 물건으로 판단됩니다.

가장 큰 특징은 현황 복층 구조의 탑층 유닛이라는 점이며, 이는 주거 편의성을 높이는 동시에 면밀한 확인이 필요한 부분이기도 합니다.

최근 실거래가와 비교 시, 복층 구조의 프리미엄을 고려하면 시세 대비 경쟁력 있는 입찰이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확: 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

복층 구조의 희소성 및 가치: 탑층 복층 유닛으로, 넓은 사용 면적과 특별한 주거 공간을 제공합니다.

신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

초품아 (초등학교 품은 아파트): 양진초등학교와 인접하여 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 322,000,000원

최근 매매 사례 (2026.06.15, 81.24㎡): 255,000,000원

본건 전용면적(84.20㎡) 및 복층 구조의 가치를 고려할 때, 최근 매매가 대비 약 10~15% 이상의 프리미엄을 적용할 수 있습니다.

이를 감안하면, 적정 시세는 약 280,000,000원 ~ 305,000,000원 범위로 추정됩니다.

종합적인 시세 및 경쟁 입찰 예상가를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 290,000,000원 내외로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.