나이스옥션 법원경매 성남 2026타경51042 [1] 경기도 광주시 신현동 883-13 주건축물 1동 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 신현동 소재 "신현4리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 농경지, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 다세대주택 중 1층103호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등 창호 : PVC샤시 창호 등임

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 도시가스시설 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 유사 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 4미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경51042 (1) 사건의 물건으로, 경기도 광주시 신현동 883-13에 위치한 다세대주택 1층 103호입니다.

감정가는 194,000,000원이며, 토지 면적은 60.09㎡ (약 18.18평), 건물 면적은 52.00㎡ (약 15.73평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 존재가 특이사항으로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

주변 환경은 경기도 광주시 신현동 "신현4리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 다세대주택 중 1층 103호로, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC샤시로 구성되어 있습니다.

이용 상태는 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리 유사 형상의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. / 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리분석 결과, 가장 중요한 사항은 임차인 문종민 씨와 관련된 내용입니다.

문종민 씨는 보증금 225,000,000원, 전입일자 2022년 2월 28일, 확정일자 2022년 2월 11일로 등재되어 있습니다.

등기부등본상 해당 임차권은 '말소'로 표기되어 있으나, 물건명세서 상에는 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기 있음"으로 명시되어 있으며, "배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 조건이 붙어 있습니다.

이는 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출하였으나, 잔액 인수 조건은 여전히 유효합니다.

따라서 해당 임차보증금 225,000,000원의 인수 여부가 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

다른 임차인 여경호 씨는 보증금 0원, 대항력 없음으로 특별한 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

말소기준권리는 2022년 12월 22일자 서민금융진흥원의 가압류(금7,394,198원)입니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 다세대주택이 주를 이루는 주거 지역으로, 주변에 농경지 및 임야가 분포하고 있습니다. 상업 시설보다는 주거 환경이 우선되는 지역입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(52.25㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 130,000,000원에 거래되었습니다.

건축 연도가 2010년인 본건과 비교 시, 2012년식 52.25㎡ 면적의 물건이 13,000만원에 거래된 점은 참고할 만한 시세입니다.

다른 거래 사례로는 70.17㎡ 면적이 32,000만원, 84.74㎡ 면적이 46,500만원에 거래된 기록이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 학교, 마트, 병원 등 편의시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역의 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

편의시설 이용 및 교육 환경에 대한 구체적인 사항은 현장 확인이 필요합니다.

또한, 해당 지역은 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 포함되어 있어 환경 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 문종민 씨의 임차보증금 225,000,000원 인수 가능성입니다. 물건명세서 상 명시된 "잔액 매수인 인수" 조건은 경매 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

HUG의 인수조건 변경 및 관련 확약서 내용은 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있으므로, 입찰 전 HUG와의 구체적인 협의 내용 및 배당 절차를 면밀히 파악해야 합니다.

토지이용계획상 여러 환경 관련 규제 지역에 속해 있어, 향후 건축 또는 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 194,000,000원입니다.

건축 연도(2010년) 및 면적(52.00㎡)을 고려했을 때, 유사 면적의 최근 거래 사례는 130,000,000원으로 확인되어 감정가와 시세 간의 차이가 존재합니다.

가장 큰 문제는 225,000,000원에 달하는 임차보증금 인수 가능성입니다. 물건명세서에 명확히 '매수인이 인수한다'는 내용이 기재되어 있어, 낙찰자는 이 금액을 부담해야 할 수 있습니다.

HUG의 개입으로 인해 복잡성이 더해졌으나, 잔액 인수 조건이 유지된다면 실질적인 인수가는 낙찰가에 임차보증금 잔액을 더한 금액이 됩니다.

따라서 본건은 임차보증금 인수 부담을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신현동은 지속적으로 주거단지가 개발되고 있는 지역으로, 장기적인 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 본건의 경우 임차보증금 인수라는 높은 리스크를 동반하므로, 이를 충분히 감안한 투자 전략이 요구됩니다.

경매 절차를 통해 시장 가치보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있으나, 반드시 인수 부담을 고려한 가격 산정이 선행되어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 임차보증금 인수 부담을 최우선으로 고려하여 산정해야 합니다.

최근 유사 면적 다세대주택의 매매 시세는 약 130,000,000원 수준입니다.

만약 임차보증금 225,000,000원을 전액 인수해야 한다면, 낙찰가가 0원이라 하더라도 총 인수 비용은 225,000,000원이 되어 시세보다 높아지게 됩니다.

이는 본건이 정상적인 경매 절차로 낙찰되기 어렵거나, 인수되는 임차보증금의 실제 부담액이 HUG의 조건 변경 등으로 인해 달라질 가능성이 있음을 시사합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 194,000,000원 및 시세 130,000,000원보다 훨씬 낮게 책정되어야 하며, 특히 HUG의 인수조건확약서 내용과 배당 관련 정보에 대한 철저한 사전 조사를 통해 실제 인수 부담액을 정확히 파악한 후 신중하게 결정해야 합니다.

인수 부담액에 따라 낙찰 가능 가격은 달라지므로, 명확한 금액 제시보다는 철저한 권리 분석 및 사전 조사를 바탕으로 보수적인 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.