나이스옥션 법원경매 성남 2026타경51013 [1] 경기도 광주시 매산동 586-11 대성아파트 104동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 "매양중학교" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골경사지붕 12층 중 8층 803호로서 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창호 : 샷시 이중 창호임. (사용승인일 : 2000-12-28)

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해서 단지 서측의 외부 공도와 연계 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(매산동 586-11) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

본건 803호 "건축물현황도(평면도)"는 계단실을 기준으로 현관문 등의 배치가 좌우로 바뀐 상태로 후첨 "내부구조도"는 이를 감안하여 작성하였으니 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 등기사항전부증명서 상 주택임차권(임차보증금 : 250,000,000원)이 등기되어 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:이명성)로부터 2026.08.28.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 경기도 광주시 매산동 소재 "매양중학교" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 소재하고 있습니다. 차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 단지 내 도로를 통해 단지 서측의 외부 공도와 연결됩니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 규제

소재지인 매산동 586-11번지 일대는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역으로 지정되어 환경 및 개발 관련 규제를 받고 있습니다. 특히, 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등을 포함한 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)의 거래 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정 등기(2026타경51013)이며, 채권액은 2억 5천만원입니다. 이 외의 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 2억 5천만원)이 등기되어 있습니다. 임차인은 이 이며, 전입일자는 2022년 8월 9일, 확정일자는 2022년 7월 6일입니다. 그러나, 해당 임차인은 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 내용의 확약서를 제출하였으며, 배당신고일자는 2024년 8월 16일입니다. 이에 따라 본 건의 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 발생하지 않을 것으로 보입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특이사항 (HUG 확약서)

주택도시보증공사(양도전:이명성)로부터 2026년 8월 28일자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 권리관계에서 임차인의 지위를 명확히 하고, 인수 부담을 줄이는 중요한 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의 시설

물건지 인근으로 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 학군 정보

본 건은 "매양중학교" 남측 근거리에 위치하여 초중고 학군 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 규모 및 편의시설

본 건이 속한 오포대성아파트는 총 7개동, 466세대로 구성된 단지입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다. 총 주차대수는 534대(지상 140대, 지하 394대)로, 세대당 주차 공간은 비교적 넉넉한 편입니다.

5.2. 건물 내부 및 설비

본 건은 철근콘크리트조 경량철골경사지붕 구조의 12층 건물 중 8층에 위치한 803호입니다. 사용승인일은 2000년 12월 28일로, 건물 노후화를 고려할 필요가 있습니다. 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 이중 창호로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차인 관련

임차인이 대항력을 포기하고 HUG와의 확약서를 통해 보증금 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 한 점은 긍정적이나, HUG의 후속 조치나 채무 변제 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 토지이용계획상 규제

본 물건지의 토지이용계획상 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제 사항이 존재하여 향후 개발 또는 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

6.3. 공부와의 차이

건축물현황도와 내부구조도상 계단실을 기준으로 현관문 등의 배치가 좌우로 바뀐 상태로 후첨 "내부구조도"는 이를 감안하여 작성되었다는 점이 명시되어 있습니다. 실제 내부 구조는 공부와 다소 차이가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 오포대성아파트 104동 8층 803호로, 감정가는 2억 6천 1백만원입니다. 전용면적 84.81㎡ (약 25.7평)의 아파트로, 2000년에 준공되어 건물 노후화가 진행되었습니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 매양중학교 인근에 위치하며 주거 환경은 양호한 편이나, 다수의 토지이용 규제가 적용되는 점은 유의해야 합니다. HUG의 확약서로 인해 권리관계는 명확해졌으나, 상세한 인수 조건 및 말소 절차를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력이 없어 임차보증금 인수 위험이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 안정적인 주거 환경을 갖춘 아파트로 실거주 목적에 적합합니다.

* 향후 주변 개발 계획 및 지역 시세 상승에 따른 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 단지 유사 면적의 아파트 매매가는 2026년 6월 23억 1천만원에서 7월 25억원 수준에서 거래되었습니다. 본건의 감정가는 2억 6천 1백만원이며, 8층이라는 층수와 최근 거래가를 종합적으로 고려할 때, 시세 및 감정가 수준에서 경쟁이 있을 것으로 예상됩니다. 임차 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 또는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 2억 4천만원 ~ 2억 6천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.