나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31237 [1] 경기도 김포시 풍무동 1051 풍무씨티프라자 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2026.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 김포골드라인 "풍무역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 "풍무역"이 소재하며, 대중교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상5층 건물내 1층103호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 강화유리 및 샷시창호 등 마감.

이용상태

근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 및 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 주차장 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 11미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-08-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(풍무2) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 장애물제한표면구역<공항시설법> , 진입표면구역<공항시설법> , 상대보호구역 (숙명여자대학교 부속 풍무숙명 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역 <수도권정비계획법> , 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경31237 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김포신용협동조합 (매각개시결정 채권자)

감정가: 530,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 김포시 풍무동 1051 풍무씨티프라자 1층103호

용도: 근린상가 (현황: 일반음식점)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

토지 면적: 14.76㎡ (약 4.46평)

건물 면적: 33.44㎡ (약 10.11평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 김포골드라인 "풍무역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 "풍무역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남서측으로 노폭 약 11미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2021년 06월 22일 접수된 김포신용협동조합의 근저당권 (420,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 일반적인 매각 조건 하에 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 556,776,947원

3.2. 임차인 현황

임차인: 한

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2020-08-12

확정일자: 2021-06-07

배당신고일자: 2026-06-18

대항력: 있음

비고:

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등은 없는 것으로 확인됨)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 풍무동은 김포골드라인 역세권을 중심으로 주거시설과 상업시설이 발달하고 있는 지역입니다.

주변에 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 있어 근린생활시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

현재 일반음식점으로 이용 중인 점을 고려할 때, 점심/저녁 식사 수요 및 유동인구를 기반으로 하는 상권에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건축물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상5층 건물 내 1층 103호입니다.

외벽: 석재붙임 등 마감

내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

창호: 강화유리 및 샷시창호 등 마감

5.2. 건물 내부 시설

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있습니다.

건축물대장 상 용도는 제2종 근린생활시설이며, 총 23세대로 구성되어 있습니다. 옥내 기계식 주차장 26대 주차 공간이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

통상적으로 대항력 있는 임차인의 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

다만, 본 물건의 경우 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금 전액 또는 일부가 배당을 통해 변제되거나, 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.

하지만, 임차인의 배당 여부 및 잔여 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 임차인의 점유로 인한 명도 저항 가능성은 여전히 존재합니다.

6.2. 기타 법적/등기상 리스크

등기부등본상 2026년 03월 16일 접수된 "소유권이전 (증여)" 기록이 말소되지 않고 남아있습니다. 이 권리가 본 경매 절차에서 소멸되지 않는 경우, 낙찰 후 소유권 확보에 복잡성이 발생할 수 있습니다.

추가적인 법률 검토 및 현장 조사를 통해 해당 권리의 성격을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인할 수 없었으며, 이는 별도의 현장 조사 및 지역 정보를 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 풍무역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다.

현재 일반음식점으로 영업 중이며, 주변 배후 수요가 풍부하여 안정적인 상가 운영이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 등기부상 미해결 권리 관계는 주의 깊은 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 김포골드라인 풍무역 도보 이용 가능한 역세권 상가

* 주변 배후 주거단지 및 오피스텔 밀집으로 인한 고정 수요 확보

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 투자를 고려해볼 만한 물건

9. 예상 입찰가 산정

본 건은 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으므로, 경매 감정가인 530,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 존재와 등기상 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 해당 리스크를 충분히 해소할 수 있는 수준으로 가격 조정을 검토해야 합니다.

정확한 입찰가 산정은 법원 배당표 확인, 임차인과의 협의, 그리고 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.