나이스옥션 법원경매 부천 2026타경205 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 62-45 한일코지세상 5층 503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 약대동 소재 "부천초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등 공동주택과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 5층 503호로서, 외 벽 : 석재 붙임 및 외장타일 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 부정형 평지의 토지로서, 연립주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남동측으로 각각 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 공히 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부천지원 2026타경205 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 근OOOOOO (등기부상 근해안강망수산업협동조합)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 62-45 한일코지세상 5층 503호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 503호

건축 연도 (준공 승인일 기준): 2014년 1월 28일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 216,000,000원

토지 면적: 31.53㎡ (약 9.54평)

건물 면적: 55.62㎡ (약 16.83평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 약대동 소재 "부천초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 도로 상태는 서측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부등본 요약 정보는 다음과 같습니다.

등기구분: 갑1, 접수일자: 2014-02-12, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 채용운 외 1명 (말소: -)

등기구분: 갑3, 접수일자: 2014-04-15, 권리종류: 소유권이전2번신탁등기말소, 권리자: 채용운 외 1명 (말소: -)

등기구분: 갑4, 접수일자: 2014-04-15, 권리종류: 공유자전원지분전부이전, 권리자: 박경성 (매매) (말소: -)

등기구분: 을1, 접수일자: 2014-04-15, 권리종류: 근저당권, 권리자: 근해안강망수산업협동조합, 권리금액: 172,900,000원 (말소기준권리)

등기구분: 갑5, 접수일자: 2026-05-29, 권리종류: 임의경매, 권리자: 근해안강망수산업협동조합, 권리금액: 140,178,959원 (말소: 말소)

등기부채권 총액: 172,900,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

본 건의 말소기준권리는 2014년 4월 15일 접수된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권보다 늦게 등기된 권리들, 즉 임의경매 개시 결정 등기(갑5)는 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황 (및 관련 주의사항)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계: 미상.

금액이 미상이라도 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무에 따라 보증금 인수 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 건은 연립주택으로, 주변의 다세대 및 빌라 시세를 참고하여 분석할 수 있습니다.

최근 거래 사례들을 살펴보면, 유사 면적 및 건축 연도의 물건들의 시세 편차가 존재합니다.

4.2. 유사 물건 실거래가 비교

* 2026년 3월, 약대동 169-83번지 (복지빌라7동), 39.6㎡, 1990년 건축, 6,700만원 거래. (약 169만원/㎡)

* 2026년 3월, 약대동 169-126번지 (금성아트빌), 72.2㎡, 2003년 건축, 18,500만원 거래. (약 256만원/㎡)

* 2026년 3월, 약대동 72-5번지 (제네스빌A동), 48.4㎡, 2016년 건축, 19,200만원 거래. (약 397만원/㎡)

본 건의 감정가(216,000,000원)는 전용면적 55.62㎡ 기준 약 388만원/㎡로, 최근 실거래가 중 2016년 건축된 유사한 신축급 물건(제네스빌A동)의 시세와 유사한 수준입니다. 비교적 신축인 점과 5층이라는 점을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

* 교육시설: "부천초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주위로 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 기타 생활 편의

건물 내 승강기 설비가 갖추어져 있어 고층 거주 시 편리합니다.

위생, 상하수도, 가스, 난방 설비 등 기본적인 생활 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 제한사항

* 토지거래계약에관한허가구역: 본 건은 과거 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있었으며, 대상은 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택이었습니다. 해당 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지였습니다. 현재(2026년 10월 16일) 지정 기간이 만료되었으므로, 이 부분에 대한 직접적인 거래 제한은 없을 것으로 보입니다. 다만, 과거 지정 이력이 있었던 점을 참고할 필요가 있습니다.

* 기타 제한사항: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 해당합니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 보증금 및 대항력 유무에 대한 정확한 파악이 필요하며, 인수 여부에 따라 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 부천시 원미구 약대동에 위치한 연립주택으로, 비교적 신축(2014년 준공)이며 깔끔한 상태가 유지될 것으로 예상됩니다. 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교통 여건도 무난한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요한 부분입니다. 과거 토지거래허가구역이었으나 지정 기간이 만료된 점은 긍정적 요소로 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 신축급 연립주택: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 및 근린생활시설과 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 토지거래허가구역 만료: 과거 지정되었던 토지거래허가구역 지정 기간이 만료되어 거래 규제가 완화되었습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 근거

본건의 감정가는 2억 1,600만원이며, 이는 전용면적 55.62㎡ 기준 약 388만원/㎡입니다.

주변 유사 연식(2016년 준공)의 물건 실거래가가 약 397만원/㎡ 수준임을 감안할 때, 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인 미상으로 인한 리스크와 경매 특성상 유찰 가능성 등을 고려하여, 적정 입찰가를 산정합니다.

9.2. 제안 입찰가

본 건의 입찰 시, 감정가 216,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하여 210,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

이는 유사 물건의 시세와 본 건의 권리 상태, 입지 조건 등을 종합적으로 고려한 금액이며, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.