나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503605 [1] 인천광역시 남동구 장수동 369 미소진파크 106동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 장수동 소재 '인천대공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내의 제4층 제402호로서, (사용승인 : 2013.10.14) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트 및 치장타일 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 로폭 약 3미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(수현), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)(5.5m 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503605 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 장수동 369 미소진파크 106동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 213,000,000원

* 토지면적: 51.29㎡ (약 15.51평)

* 건물면적: 70.32㎡ (약 21.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤OO

* 건축연도: 2013년

1.1. 입지조건

2

* 위치: 인천광역시 남동구 장수동 소재 '인천대공원' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 건물 동측으로 로폭 약 6미터, 서측 및 북측으로 로폭 약 3미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

2

* 말소기준권리: 2020년 7월 31일자 해남군수산업협동조합의 가압류 (집합건물 등기부요약 갑5).

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 윤계형: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-04-22, 확정일자 2019-04-15, 배당신고일자 2026-04-30. 대항력 있음.

* 권리분석 요약:

* 대항력 있는 임차인 윤계형이 존재하나, 해당 임차인이 본 강제경매 신청 채권자(윤OO/윤계형)인 점, 그리고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 분석된 점을 종합적으로 고려할 때, 임차인의 보증금은 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높으며, 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 배당 실시 결과에 따라 변동될 가능성이 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

2

* 지역 특성: 본건은 인천대공원 북서측 인근에 위치한 주거 밀집 지역입니다. 주변으로 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 개발 계획: 본건은 제1종지구단위계획구역(수현)에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

2

* 주변 시설: '인천대공원'이 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 다수의 시내버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 우수합니다. 차량을 이용한 도로망 접근성 또한 양호합니다.

* 교육: (주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

2

* 대항력 있는 임차인: 윤계형 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금이 0원으로 분석된 점은 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 임차인이 채권자로서 직접 경매를 신청한 경우, 보증금이 경매 대금에서 우선 변제될 가능성이 높기 때문입니다. 그러나 최종 배당표 확정 시까지 주의가 요구됩니다.

* 토지이용계획 제한:

* 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(수현)

* 가축사육제한구역

* 비행안전제2구역(헬기), 제한보호구역(후방지역:500m) (군사 관련 시설 보호법상 규제)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21까지, 외국인 등에 한함. 경매 시점에는 지정 기간이 만료되었을 수 있으므로 확인 필요)

* 건축물 공부와의 차이: 건축물대장상 '단독주택'으로 표기될 가능성이 있으나, 실제로는 '다세대주택'으로 이용 중인 점은 추후 건축물 현황 및 법규 적용에 있어 확인이 필요합니다. (감정평가서 및 주변 거래 정보는 다세대주택으로 판단하고 있습니다.)

1.6. 종합 의견

2

본건은 인천대공원 인근에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 쾌적한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 213,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 실거래가를 분석했을 때 시세는 이를 상회하는 것으로 파악됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재에도 불구하고 인수 보증금이 0원으로 분석되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 여러 토지이용계획상의 제한 사항과 건축물 공부상의 잠재적 불일치 가능성은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다. 철저한 현장 조사와 권리 관계 최종 확인을 통해 안전한 투자를 진행하시기 바랍니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 쾌적한 주거 환경: 인천대공원 인접으로 녹지 공간이 풍부하며, 산책 및 여가 활동에 용이합니다.

* 지역 수요: 인천 남동구 지역은 꾸준한 주거 수요를 유지하고 있어 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

* 시세 대비 메리트: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 점을 고려할 때, 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

* 감정가: 213,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (2026년 3월 기준):

* 71.18㎡: 240,000,000원 (약 337만원/㎡)

* 73.23㎡: 280,000,000원 (약 382만원/㎡)

* 55.093㎡: 161,280,000원 (약 293만원/㎡)

* 본건 건물 면적 70.32㎡ 기준으로, 유사 면적 거래 사례(71.18㎡)가 240,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 현재 시세는 최소 240,000,000원 이상으로 추정됩니다.

* 인수 보증금이 0원으로 분석되어, 예상 입찰가 산정 시 고려할 인수 금액은 없습니다.

* 예상 입찰가 : 본건의 시세, 감정가, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.