나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61352 [1] 경기도 파주시 야당동 233-7 108동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상지 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 야당동 소재 야당역 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 상업시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 , 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 바닥 : 미상임. 창호 : 새시창호 등

이용상태

이용 : 다세대주택(으)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 냉방 설비, 소화설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

토지의 형상 : 인접토지 대비 평지의 사다리형토지임. 이용상태 : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

도로상태 : 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

"기호 1) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호 2) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호 3) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호 4) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임."

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 별도 조사하지 아니하였음.

물건 비고

2026.7.9. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61352 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 233-7 108동 1층102호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 238,000,000원

토지면적: 62.15㎡ (약 18.80평)

건물면적: 52.80㎡ (약 15.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 파주시 야당동 소재 야당역 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 상업시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

말소기준권리: 2026년 5월 26일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기.

임차인 현황:

* 임차인: 박정혁

전입일자: 2024년 11월 21일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 보증금은 없으나 대항력이 있는 임차인이므로 명도 시점에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 정들이

전입일자: 2021년 7월 20일

확정일자: 2021년 4월 15일

배당신고일자: 2023년 7월 27일

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 주택도시보증공사에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금 220,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 시세 분석:

* 최근 매매사례:

* 파주시 야당동 239-200, 태종에비뉴 202동 3층 (2019년 건축, 다세대, 65.1㎡): 2026년 7월 2일, 285,000,000원에 거래됨. (평당 약 438만원)

* 파주시 야당동 190-5, 요산아트빌 102동 1층 (2015년 건축, 연립, 56.035㎡): 2026년 7월 1일, 150,000,000원에 거래됨. (평당 약 268만원)

* 야당동 150-1, 자연에가 2동 2층 (2015년 건축, 연립, 57.45㎡): 2026년 7월 1일, 180,000,000원에 거래됨. (평당 약 313만원)

* 본 건은 2016년 건축된 다세대주택으로, 가장 유사한 '태종에비뉴'의 최근 시세(2026년 7월)를 적용할 때, 52.80㎡(약 15.97평) 기준으로는 약 231,000,000원 내외의 시세로 판단됩니다.

* 감정가 238,000,000원은 인근 시세 대비 적정한 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제1층 제102호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등입니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 냉방 설비, 소화 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 야당역(지하철), 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지역 내 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

혐오시설 정보: 지도 검색 결과, 본건 소재지 주변에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았으며, 주거 및 상업 편의시설 중심으로 형성된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(박정혁): 보증금 0원으로 낙찰자가 인수할 금전적 부담은 없습니다. 다만, 전입일자(2024.11.21)가 비교적 최근이므로, 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

HUG 확약서의 효력: 임차인 정 의 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되었으나, 경매 절차의 특성상 예상치 못한 법적 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 그러나 제출된 확약서의 내용으로 보아 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

건물 노후도: 2016년 건축된 건물로 신축 건물이 아니므로, 내부 상태에 따른 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 역세권이라는 지리적 이점과 함께 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

가장 큰 리스크 요인이었던 임차인 보증금 문제의 경우, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 보증금을 인수하지 않게 되어 금전적 부담이 상당 부분 해소되었습니다. 또한, 유일하게 대항력이 있는 임차인 박 의 보증금이 0원이어서 명도 관련 금전적 문제는 없을 것으로 보입니다.

감정평가액은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단되며, 임차인 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때 투자 가치가 높다고 평가됩니다.

8. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 확약서 및 임차인 박 보증금 0원).

야당역 역세권의 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 기대됩니다.

비교적 양호한 건축 연도(2016년)와 주변 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 238,000,000원

주변 유사 물건 시세(52.80㎡ 기준): 약 231,000,000원 내외

낙찰자 인수 보증금: 0원

본 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없음에도 감정가가 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되었습니다. 따라서, 합리적인 투자 관점에서 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적인 관점에서 215,000,000원 ~ 230,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

최종 목표 입찰가: 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.