나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61372 [1] 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 15층1512호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상23층 건물 내 제15층 제1512호로서, 외 벽 : 치장 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : - 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 현황 건부지[업무시설(제1.2종근린생활시설, 오피스텔)]로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40미터 내외, 북측으로 노폭 약 25미터 내외, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

와동동 1433 : 도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

2026.7.16. 한국주택금융공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61372 (1)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 15층1512호

용도: 오피스텔

감정가: 139,000,000원

토지면적: 4.06㎡ (약 1.23평)

건물면적: 19.65㎡ (약 5.94평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 "운정역 센트럴 하이뷰" 오피스텔 15층 1512호입니다.

주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, "지산초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

서측 40미터, 북측 25미터, 동측 15미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

건물은 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 23층 중 15층에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정등기(갑6)로, 접수일자는 2026년 5월 26일입니다.

매각으로 인해 본건 부동산에 존재하는 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

주요 권리 현황:

* 주재선 임차인: 보증금 125,000,000원, 확정일자 2022년 1월 21일, 전입일자 2022년 2월 10일. 등기부상 주택임차권(을1)으로 등기되었으나 말소 처리되었으며, 감정평가서상 '대항력 없음'으로 분류되어 인수 대상이 아닙니다. 또한, 한국주택금융공사에 제출된 확약서에 따라 잔존 보증금 반환 청구권 포기에 동의하였습니다.

* 김원철 임차인: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026년 2월 4일. 등기부상 권리관계 분석 시 '대항력 있음'으로 명시되어 있으나, 한국주택금융공사로부터 제출된 확약서를 통해 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하는 것에 동의한 것으로 확인되어, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

이상의 권리 분석 결과, 매수인에게 인수되는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 파주시 와동동 일대는 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 제1종지구단위계획구역에 속해 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

주변에 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

오피스텔 용도로 이용 중이며, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 "지산초등학교"가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

단지 주변으로 버스정류장이 위치하고 있어 파주 시내 및 인근 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

상업지역 내에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HF 인수조건 변경 및 대항력있는 임차인 관련 사항: 본건에는 '대항력 있음'으로 명시된 임차인(김원철)이 존재하나, 한국주택금융공사로부터 제출된 확약서를 통해 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하는 것에 동의한 것으로 확인되었습니다. 이로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원으로, 해당 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

토지이용계획상의 제한: 본건 토지(와동동 1433)는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 해당 허가 내용은 '외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택'에 한정됩니다. 오피스텔 용도인 본건에는 직접적인 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 공동주택 및 근린생활시설이 위치한 주거 및 상업 밀집 지역으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 중심상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권(운정역) 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

감정가는 139,000,000원이지만, 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 비슷한 면적의 오피스텔이 2026년 5월 100,000,000원, 2026년 7월 88,000,000원에 거래된 것으로 확인되어, 감정가 대비 시세가 낮은 편으로 판단됩니다.

권리분석상 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 분석되었습니다. 특히 '대항력 있는 임차인'의 경우, 한국주택금융공사와의 확약서를 통해 모든 권리 포기 및 말소 동의가 이루어져 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

다만, '대항력 있는 임차인'의 존재는 거래 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 오피스텔로서 깔끔한 내부 상태 및 시설 이용이 가능합니다.

운정역 역세권 주변으로 꾸준한 임대 수요가 예상되는 지역입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 시세 차익 및 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자 계획 수립이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 19.65㎡ (약 5.94평)이며, 최근 실거래가 정보에 따르면 2026년 5월 12일 100,000,000원, 2026년 7월 17일 88,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 139,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 최근 거래된 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 거래가 중 최고가인 100,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 본건의 15층이라는 층수 이점을 고려하여, 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이는 감정가 대비 약 72% ~ 86% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.