나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61328 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 통칭'대원사거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 3층 302호로서, 외벽 : 인조석 붙임 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 이중창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임. 자세한 이용상황은 후첨"건물내부구조도"참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 기본적인 소화/소방설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로 개설되어 있으며, 가로망 상태 양호시됨.

토지이용계획 및 제한상태

대원리 311-13 :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 대원리 311-16 :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 대원리 311-19 :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: -.

물건 비고

1. 건물외벽에 '107동'으로 표시되어 있음
2. 2026.6.12. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

2.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경61328 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 227,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건물명: 삼성타운 에이동 302호

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 면적

토지면적: 78.08㎡ (약 23.62평)

건물면적: 69.97㎡ (약 21.16평)

건물 전용면적: 69.97㎡ (약 21.16평)

건물 총 면적 (개략적 추정): 69.97㎡ (약 21.16평)

2.3. 건축 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 내 3층 302호

사용승인일: 2017년 05월 17일 (건축물대장 참조)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 통칭 '대원사거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~26.8.25)으로 지정되어 있습니다.

3.4. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 동문모닝빌103 (2003년식, 59.31㎡): 2026년 5월 1억원에 거래. 평당 약 557만원.

* 프라임주택 (2016년식, 64.26㎡): 2026년 7월 1.4억원에 거래. 평당 약 720만원.

* 루체하우스 (2023년식, 66.56㎡): 2026년 7월 3.6억원에 거래. 평당 약 1,788만원. (최신 연식, 높은 가격대로 특이사항 있을 수 있음)

본건(69.97㎡, 2017년식)의 면적과 유사한 연식의 프라임주택 시세를 고려할 때, 본건의 시세는 평당 약 720만원을 기준으로 산정 시 약 1억 5천만원 내외로 추정됩니다. 다만, 감정가는 2억 2천7백만원으로 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 3월 15일 접수된 남인천세무서장의 압류입니다.

4.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 김용근

* 보증금: 210,000,000원

* 전입일자: 2020년 7월 16일

* 확정일자: 2020년 6월 26일

* 대항력: 없음

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서: 2026년 6월 12일, 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

4.4. 권리분석 종합

임차인은 대항력이 없으며, HUG와의 확약서를 통해 매수인에게 잔존 임차보증금 반환을 청구하지 않겠다는 의사를 명확히 하였습니다. 따라서 본건 매수 시 임차인의 보증금에 대한 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

본건이 소재한 대원리 일대는 공동주택과 단독주택이 밀집된 주거 지역으로, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대원사거리가 인접해 있어 지역 내에서의 접근성은 양호한 편입니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 건물 설비

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 기본적인 소방 설비 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6.3. 주변 시설 (추가 조사 필요)

주변에 혐오시설이나 특별한 유해시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다. 다만, 군사시설 보호구역(전방지역 25km)에 해당하므로 해당 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 표시 오류: 건물 외벽에 '107동'으로 표시되어 있으나, 등기부상 명칭은 '에이동'으로 차이가 있습니다. 이는 향후 관리상의 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 임차인 확약서의 법적 효력: 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 법률 전문가와 함께 해당 확약서의 구체적인 법적 효력 및 인수 여부를 최종 검토하는 것이 안전합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 주체는 다세대주택 등에 대한 거래 시 허가를 받아야 하므로, 잠재적 매수 대상이 제한될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금에 대한 권리를 포기하는 유리한 조건 하에 경매에 나왔습니다. 이는 매수인의 보증금 인수 부담을 현저히 낮추는 요인으로 작용합니다. 권리 분석상 추가 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 임차인 확약서의 법적 효력은 반드시 확인해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있으나, 시장 상황 및 권리 관계의 명확성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금 없음: 임차인의 확약서로 인해 매수인의 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년식으로 연식이 오래되지 않아 즉각적인 대규모 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 매각으로 인한 권리 소멸이 확실하여 명확한 소유권 취득이 가능합니다.

* 파주시 개발 잠재력: 파주시 지역의 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 227,000,000원

인수 보증금 (매수인 부담 기준): 0원 (임차인 확약서에 따름)

주변 시세 분석 결과, 본건의 시장가치는 약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 임차인 보증금 부담이 없다는 점, 비교적 신축 건물이라는 점, 그리고 감정가가 2억 2천7백만원임을 감안할 때, 경쟁 상황 및 낙찰 후 시세 차익 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 결정 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 추가적인 소통, 그리고 본건 토지거래허가구역 지정 등에 대한 상세한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.