나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61386 [1] 경기도 파주시 야당동 188-5 금호타운 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '경의중앙선 야당역' 동측 인근에 위치하며 주위는 다세 대주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장·역(경의중앙선 야당역) 이 소재하는 바, 정류장·역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 양 호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 야당동 188-5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제 한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국 인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), [추가기 재사항] 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) - 야당동 188-28 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육 제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 김희애)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 고양지원 2026타경61386 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 188-5, 금호타운 101동 2층 201호

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 61.35㎡ (약 18.56평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 53.12㎡ (약 16.07평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호

건축 사용 승인일: 2015년 04월 01일

1.3. 감정가

감정가: 220,000,000원

1.4. 토지 이용계획

경기도 파주시 야당동 188-5: 계획관리지역, 성장관리구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25)

경기도 파주시 야당동 188-28: 계획관리지역, 성장관리구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 '경의중앙선 야당역' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

울산지방법원 2022카단11977, 근로복지공단 가압류 (2022.04.11.)

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인 김희애의 보증금 190,000,000원에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의했습니다.

등기부등본상 확인되는 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-09

확정일자: 2021-04-28

배당신고일자: 2023-07-19

대항력: 없음

등기부상 권리: 주택임차권 (을6, 190,000,000원, 말소 예정)

3.4. 총 등기부채권액

197,319,981원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 야당동 일대는 다세대주택과 더불어 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 지역입니다.

경의중앙선 야당역 인근으로 점진적인 주거지 개발이 이루어지고 있으나, 일부 지역은 복합적인 용도의 영향을 받을 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

경의중앙선 야당역을 중심으로 상업 시설 및 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으므로, 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

경의중앙선 야당역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 편의 시설

인근 야당역 주변으로 상업 시설 및 관공서, 병원 등 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 상 제한

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 일부 제한 사항(외국인 등 특정 주택 거래)이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 업종 영위 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 주거 환경 혼재

주거 지역 내 소규모 공장 및 창고가 혼재하는 점은 소음, 먼지 등 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 접근성이 우수합니다.

HUG의 인수조건 변경 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

다만, 주변의 복합적인 토지 이용 현황과 토지이용계획 상의 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

경의중앙선 야당역 도보 또는 차량 이용이 가능한 거리에 위치하여 직주근접성이 뛰어납니다.

8.2. 권리 부담 해소

임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 입찰에 참여할 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

파주시는 지속적인 개발 계획이 추진되고 있어, 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 확인할 수 있습니다.

* 태종에비뉴 202동/203동 (2019년식, 전용 65.1㎡): 285,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 요산아트빌 102동 (2015년식, 전용 56.035㎡): 150,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 자연에가 2동 (2015년식, 전용 57.45㎡): 180,000,000원 (2026년 7월 거래)

본 물건은 2015년식, 건물 면적 53.12㎡ (약 16.07평)으로, 건축 연도와 면적이 유사한 요산아트빌(1.5억 원) 및 자연에가(1.8억 원)의 시세를 참고할 수 있습니다.

본 건의 감정가 220,000,000원은 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 160,000,000원에서 190,000,000원 범위로 예상됩니다.

보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가의 70~85% 수준인 154,000,000원 ~ 187,000,000원 내외에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 170,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.