나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61389 [1] 경기도 파주시 야당동 239-67 마스터피스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 "운정4동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며 인근의 공용버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/ 지상4층 건물내 3층 302호로서, (사용승인일: 2016.12.14) 외벽: 외장타일 및 치장벽돌 등 마감, 내벽: -, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 및 발코니 등)임.

설비내역

승강기설비, 기본위생 및 급배수설비설비, 난방설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 7. 9.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61389 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 239-67 마스터피스 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 261,000,000원

건물 사용승인일: 2016년 12월 14일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 건물 중 3층 302호

토지 면적: 64.28㎡ (약 19.45평)

건물 면적: 61.87㎡ (약 18.72평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, "운정4동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 통행이 가능하며, 인근에 공용 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리(을3)는 2021년 6월 10일에 접수된 주식회사리드코프의 근저당권(195,000,000원)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 임차권, 강제경매, 압류)는 말소될 예정이므로, 낙찰자는 권리 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

특히, 임차인 현황상 차정림(주택도시보증공사)의 보증금은 240,000,000원이며, 전입일자는 2021년 5월 3일, 확정일자는 2021년 4월 28일입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

주목할 점은, 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차권자의 채권 양수인으로서 2026년 7월 9일자 확약서를 제출하였으며, 이 확약서에는 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다.

이에 따라, 임차인의 보증금 인수분은 0원으로 간주됩니다.

등기부 요약:

* 을3 근저당권 (주식회사리드코프): 195,000,000원 (말소기준권리)

* 을4 주택임차권 (차정림): 240,000,000원 (말소 예정, 대항력 없음)

* 갑6 강제경매 (주택도시보증공사): 240,000,000원 (본 건)

* 갑7 압류 (파주시)

총 등기부채권 금액은 435,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 운정4동행정복지센터 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 양호하며, 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대규모 상업지구는 아니지만, 주거 지역 내에서 필요한 상권은 잘 갖추어져 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 운정4동행정복지센터, 근린생활시설 등 기본적인 생활 편의시설이 인근에 있습니다.

* 주거환경: 연립, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시설: 현재 파주시 야당동 239-67번지(하우2길 77) 일대는 주로 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 검색 결과상 인근에 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone)이며, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)에 해당합니다. 다만, 현재 시점(2026년 9월)에서는 해당 허가구역 지정이 만료되었을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 확약서: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용이 임차인과의 관계에서 중요하게 작용하지만, 낙찰자는 계약 내용을 면밀히 검토하여 혹시 모를 분쟁에 대비해야 합니다.

* 건물 연식: 2016년 사용승인된 건물로, 연식이 약 10년차에 접어들고 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지거래허가구역: 과거 토지거래허가구역에 포함되었으나, 현재는 지정 기간이 만료된 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 6,100만원입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 말소될 예정이며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 인수 포기 확약으로 인해 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 강점입니다.

주변 시세와 비교 시, 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 깨끗한 권리 관계와 HUG의 적극적인 협조 덕분에 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 사료됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 모든 등기상 권리가 말소될 예정으로, 인수하는 권리가 없습니다.

* 임차 보증금 부담 제로: HUG의 확약으로 인해 임차보증금 반환 의무가 없습니다.

* 최근 시세 반영: 인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 가격 경쟁력이 있습니다.

* 실거주 및 투자 용이: 잘 갖춰진 주거 환경과 편의시설로 실거주 목적에 적합하며, 향후 임대 수익이나 시세 차익도 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건의 인근 "태종에비뉴"(2019년 건축, 65.1㎡, 3층) 물건이 2026년 7월 2일에 285,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건(마스터피스, 2016년 건축, 61.87㎡, 3층)은 해당 사례보다 건축 연식이 약간 오래되고 면적이 소폭 작지만, 권리 관계가 매우 깨끗하고 HUG의 보증금 인수 포기 확약으로 인한 확실성이 큰 장점입니다.

감정가 261,000,000원을 기준으로, 유사 시세 및 권리 상태를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

권리 인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가 범위: 265,000,000원 ~ 280,000,000원

추천 입찰가: 약 275,000,000원

본 가격은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로 최종 결정 시 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.