나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61346 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-35 프라임하우스2단지 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ‘고양국제고등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 2층 202호로서,
외벽 : 석재 및 드라이비트 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

공부상 101동이나 현황 건물 외벽에 1동으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 : 없음.
임대관계 : 미상임.

물건 비고

1. 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 7. 9.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.
2. 공부상 101동이나 현황은 건물 외벽에 1동으로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경61346 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

감정가: 244,000,000원

1.2. 물건 내역

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-35 프라임하우스2단지 101동 2층202호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 67.67㎡ (약 20.47평)

토지지분: 67.6677㎡ (약 20.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 55.33㎡ (약 16.74평)

건물지분: 55.3286㎡ (약 16.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 2층 202호

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

전용면적: 55.33㎡ (약 16.74평)

총괄표제부 정보: 프라임하우스 2단지, 총 면적 1974.012㎡, 대지면적 1624㎡, 건폐율 35.56%, 용적률 96.23%

표제부 정보: 101동, 철근콘크리트구조, 평지붕, 지상 4층/지하 1층, 해당 호수 2층

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ‘고양국제고등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 편의도는 보통 수준임.

2.3. 도로 및 토지 현황

본건 동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 접함.

토지 형상은 사다리형의 평지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

2.4. 토지 이용계획 및 규제

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는 토지)임.

2.5. 주변 시설

본건 인근에 고양국제고등학교가 위치함. 주위 환경에 창고 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경과 함께 다양한 용도의 시설이 공존하고 있음. 주변 지역 조사 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2026년 5월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (을3)임.

3.2. 인수 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 지상권 개요는 있으나 상세 내용 없음).

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김담)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-27

확정일자: 2022-04-19

배당신고일자: 2024-09-12

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자의 채권양수인)가 2026. 7. 9.자로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함. 이에 따라 인수 보증금은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거용 다세대주택으로 이용 중이나, 주변 지역은 공동주택, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 용도의 지역임. 이는 지역 내 다양한 경제 활동이 이루어지고 있음을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

본건 북서측 인근에 고양국제고등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

임차인 현황상 대항력은 없으나, 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 잔존 청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 보증금 관련 리스크는 해소된 것으로 보임.

6.2. 건물 및 공부 차이

공부상 101동이나 현황은 건물 외벽에 1동으로 표기되어 있어, 공부와 현황이 일치하지 않는 부분이 있음. 이는 추후 건물 관리에 있어 혼란을 야기할 수 있으나, 실질적인 이용에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됨.

6.3. 법규 및 규제

토지이용계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 244,000,000원임. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 신축(2018년 사용승인)에 해당하며, 내부 시설도 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있음. 교통 접근성은 보통 수준이며, 인근에 고양국제고등학교가 있어 교육 환경도 양호함.

가장 큰 특징은 임차인(주택도시보증공사)이 잔존 보증금 반환 청구권을 포기함에 따라 인수해야 할 임대차보증금이 0원이라는 점, 이는 낙찰자에게 큰 이점으로 작용할 수 있음.

다만, 최근 실거래가 데이터(제공된 JSON 정보 기준)를 분석했을 때, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래 가격이 120,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 나타나, 감정가(244,000,000원)와 상당한 차이를 보임. 이는 감정가의 적정성 또는 실거래가의 특수성을 고려해야 할 부분임. 또한, 공부상 동수와 실제 표기 간 차이가 존재함.

8. 투자 포인트

* 인수 보증금 0원: 임차인의 보증금 관련 채권 포기로 낙찰자가 부담해야 할 임대차보증금이 없어 안정적인 투자가 가능함.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 추가적인 수리 비용 발생 가능성이 적음.

* 교육 시설 인접: 고양국제고등학교 인근으로 주거 환경이 안정적임.

* 저가 대비 잠재적 시세차익: 최근 실거래가와 감정가의 큰 격차를 고려할 때, 시장가 회복 시 시세차익 기대 가능. (단, 실거래가 데이터의 신뢰도 및 특수성 검토 필요)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 유사 면적(약 60~71㎡)의 다세대주택 거래 금액이 120,000,000원 ~ 130,000,000원으로 나타났음. 본건의 전용면적은 55.33㎡로, 이를 고려한 예상 시세는 약 115,000,000원에서 125,000,000원 수준으로 산정할 수 있음.

감정가(244,000,000원)와 채권액(240,000,000원)이 높지만, 인수 보증금이 0원이고 시세가 낮은 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 약 120,000,000원으로 제안함.

(참고: 실거래가 정보와 감정가 사이에 큰 괴리가 존재하므로, 현장 조사를 통해 정확한 시장 가치를 재확인하는 것이 필수적임.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.