나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71134 [1] 경기도 의정부시 의정부동 206-6 드림팰리스 2층 201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산(드림팰리스 제2층 제201호)로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택(아파트), 학교 등으로 형성된 주거 및 상업지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 의정부 경전철 "의정부중앙역" 등이 소재하는바, 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 및 천장 : 미 상 임. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

(가) 공부상 오피스텔(방2, 주방, 거실, 욕실1, 다용도실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접지와 등고평탄한 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 24미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 특정용도제한지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 현황

대상 물건은 경기도 의정부시 의정부동 206-6 드림팰리스 2층 201호에 소재하며, 건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있습니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업지역입니다.

2.2. 물건 상세 내역

건물면적은 55.50㎡ (약 16.79평)이며, 건물 지분은 55.5㎡입니다. 토지 면적은 9.48㎡ (약 2.87평)이며, 토지 지분은 9.478㎡입니다. 감정가는 183,000,000원입니다.

2.3. 경매 기본 정보

사건번호는 의정부지방법원 2026타경71134 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, '의정부중앙초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택(아파트), 학교 등이 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 의정부 경전철 '의정부중앙역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

동측으로 노폭 약 24미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 특정용도제한지구, 대로3류(폭 25m~30m), 과밀억제권역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(의정부중앙초), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 있으며, 주택임차권(을1)이 2025년 7월 16일 접수되어 권리금액 184,000,000원으로 기재되어 있습니다. 해당 임차권은 '인수'로 표기되어 있어, 매각 후에도 권리가 소멸되지 않고 매수인에게 승계될 가능성이 높습니다. 또한, 주택도시보증공사의 가압류(갑5)는 말소되었으며, 채권자 장우주에 의한 강제경매(갑6) 또한 말소되었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

임차인 장우주 씨는 보증금 184,000,000원, 차임 0원으로 신고되어 있으며, 전입일자 2019년 7월 12일, 확정일자 2019년 6월 17일에 해당합니다. 임차인은 '대항력 있음'으로 표시되어 있으며, 이는 현 임차인이 잔존 임차 기간 동안 거주할 권리가 있음을 의미합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 부산지방법원 2023카단105137 (주택도시보증공사 가압류)이며, 해당 권리보다 후순위인 권리(갑5, 갑6)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 을1 주택임차권은 '인수'로 표기되어 있어, 보증금 184,000,000원은 매수인이 인수해야 할 것으로 판단됩니다.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 184,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

물건이 소재한 의정부동 일대는 근린생활시설이 발달해 있으며, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 '신세계 팩토리스토어 의정부점' 등 쇼핑 시설이 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

4.3. 교육 환경

'의정부중앙초등학교'가 226m 거리에 위치하며, 경민여자중학교, 경민고등학교 등 교육 시설이 인근에 있어 교육 환경 또한 고려해볼 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 선순위 임차권 위험

가장 큰 위험 요소는 선순위 대항력 있는 임차인 장우주 씨의 보증금 184,000,000원입니다. 해당 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 부담금이 커지게 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 요약되어 있으나, 등기부등본상 '을1' 임차권이 '인수'로 명시되어 있어 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

5.2. 기타 법적 제한 및 특이사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역(의정부중앙초), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 의정부 중앙역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 오피스텔입니다. 그러나 현재 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 184,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점에서 투자 시 상당한 주의가 요구됩니다. 인수되는 보증금 금액이 물건의 감정가(183,000,000원)와 유사하거나 초과하므로, 실질적인 매수인의 투자 부담을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 의정부중앙역 역세권에 위치하여 대중교통 이용 편리

* 주변에 학교 및 생활 편의시설 인접

* 건축 연도 2018년으로 비교적 신축 건물의 오피스텔

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 9월 6일 동일 건물(드림팰리스) 내 53.58㎡ 면적의 오피스텔이 150,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 183,000,000원입니다. 리치고(Richgo) 데이터에 따르면, 21평형(약 69.42㎡) 오피스텔의 매매 시세는 159,000,000원, 20평형(약 66.12㎡) 오피스텔의 전세가는 169,000,000원 수준으로 나타납니다. 본건은 55.50㎡(약 16.79평)으로, 이를 고려할 때 현재 시세는 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

8.2. 예상 입찰가 산출

본건의 감정가는 183,000,000원이며, 최근 거래 사례 및 시세 정보를 고려할 때 시장 가치는 150,000,000원 ~ 183,000,000원 범위로 추정됩니다.

법적 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 장우주 씨의 보증금 184,000,000원이 '인수' 조건이므로, 실질적인 인수 부담이 발생합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 인수 보증금 합계 0원을 제외하고 계산 시, 현재 시세 수준을 고려하여 본건의 예상 입찰가를 150,000,000원으로 제안합니다.

이는 법적 인수 보증금 0원을 기준으로 한 금액이며, 실제로는 184,000,000원의 임차 보증금을 별도로 인수해야 함을 반드시 인지해야 합니다.

8.3. 주의사항 및 제언

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 184,000,000원을 인수해야 하는 큰 리스크가 있습니다. 이는 감정가(183,000,000원)를 초과하는 금액으로, 매수 후 총 지출 비용이 부동산 가치를 상회할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 임차인과의 협의를 통해 인수 부담을 해소하거나, 인수 보증금 총액을 감안한 매우 낮은 금액으로 입찰하는 것을 고려해야 합니다. 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 인수 조건 및 리스크를 재확인할 것을 강력히 권고합니다.1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 현황

대상 물건은 경기도 의정부시 의정부동 206-6 드림팰리스 2층 201호에 소재하며, 건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있습니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업지역입니다.

2.2. 물건 상세 내역

건물면적은 55.50㎡ (약 16.79평)이며, 건물 지분은 55.5㎡입니다. 토지 면적은 9.48㎡ (약 2.87평)이며, 토지 지분은 9.478㎡입니다. 감정가는 183,000,000원입니다.

2.3. 경매 기본 정보

사건번호는 의정부지방법원 2026타경71134 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, '의정부중앙초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택(아파트), 학교 등이 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 의정부 경전철 '의정부중앙역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

동측으로 노폭 약 24미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 특정용도제한지구, 대로3류(폭 25m~30m), 과밀억제권역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(의정부중앙초), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 있으며, 주택임차권(을1)이 2025년 7월 16일 접수되어 권리금액 184,000,000원으로 기재되어 있습니다. 해당 임차권은 '인수'로 표기되어 있어, 매각 후에도 권리가 소멸되지 않고 매수인에게 승계될 가능성이 높습니다. 또한, 주택도시보증공사의 가압류(갑5)는 말소되었으며, 채권자 장우주에 의한 강제경매(갑6) 또한 말소되었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

임차인 장우주 씨는 보증금 184,000,000원, 차임 0원으로 신고되어 있으며, 전입일자 2019년 7월 12일, 확정일자 2019년 6월 17일에 해당합니다. 임차인은 '대항력 있음'으로 표시되어 있으며, 이는 현 임차인이 잔존 임차 기간 동안 거주할 권리가 있음을 의미합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 부산지방법원 2023카단105137 (주택도시보증공사 가압류)이며, 해당 권리보다 후순위인 권리(갑5, 갑6)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 을1 주택임차권은 '인수'로 표기되어 있어, 보증금 184,000,000원은 매수인이 인수해야 할 것으로 판단됩니다.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 184,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

물건이 소재한 의정부동 일대는 근린생활시설이 발달해 있으며, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 '신세계 팩토리스토어 의정부점' 등 쇼핑 시설이 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

4.3. 교육 환경

'의정부중앙초등학교'가 226m 거리에 위치하며, 경민여자중학교, 경민고등학교 등 교육 시설이 인근에 있어 교육 환경 또한 고려해볼 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 선순위 임차권 위험

가장 큰 위험 요소는 선순위 대항력 있는 임차인 장우주 씨의 보증금 184,000,000원입니다. 해당 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 부담금이 커지게 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 요약되어 있으나, 등기부등본상 '을1' 임차권이 '인수'로 명시되어 있어 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

5.2. 기타 법적 제한 및 특이사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역(의정부중앙초), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 의정부 중앙역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 오피스텔입니다. 그러나 현재 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 184,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점에서 투자 시 상당한 주의가 요구됩니다. 인수되는 보증금 금액이 물건의 감정가(183,000,000원)와 유사하거나 초과하므로, 실질적인 매수인의 투자 부담을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 의정부중앙역 역세권에 위치하여 대중교통 이용 편리

* 주변에 학교 및 생활 편의시설 인접

* 건축 연도 2018년으로 비교적 신축 건물의 오피스텔

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 9월 6일 동일 건물(드림팰리스) 내 53.58㎡ 면적의 오피스텔이 150,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 183,000,000원입니다. 리치고(Richgo) 데이터에 따르면, 21평형(약 69.42㎡) 오피스텔의 매매 시세는 159,000,000원, 20평형(약 66.12㎡) 오피스텔의 전세가는 169,000,000원 수준으로 나타납니다. 본건은 55.50㎡(약 16.79평)으로, 이를 고려할 때 현재 시세는 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

8.2. 예상 입찰가 산출

본건의 감정가는 183,000,000원이며, 최근 거래 사례 및 시세 정보를 고려할 때 시장 가치는 150,000,000원 ~ 183,000,000원 범위로 추정됩니다.

법적 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 장우주 씨의 보증금 184,000,000원이 '인수' 조건이므로, 실질적인 인수 부담이 발생합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 인수 보증금 합계 0원을 제외하고 계산 시, 현재 시세 수준을 고려하여 본건의 예상 입찰가를 150,000,000원으로 제안합니다.

8.3. 주의사항 및 제언

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 184,000,000원을 인수해야 하는 큰 리스크가 있습니다. 이는 감정가(183,000,000원)를 초과하는 금액으로, 매수 후 총 지출 비용이 부동산 가치를 상회할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 임차인과의 협의를 통해 인수 부담을 해소하거나, 인수 보증금 총액을 감안한 매우 낮은 금액으로 입찰하는 것을 고려해야 합니다. 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 인수 조건 및 리스크를 재확인할 것을 강력히 권고합니다.

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