나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10779 [1] 서울특별시 도봉구 창동 608-64 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2026.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창2동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업· 업무시설, 공업시설, 근린생활시설, 주상용건물, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 구분건물 내 2층 202호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

창동 608-64 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축 법>, 건축허가·착공제한지역(2026-05-14)(최초제한공고고시일로부터 2년)<건축법>, 대공방 어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2026.5.19 ~2027.8.30), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20 ~2026.12.31/아파트 용도 한 정), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 창동 608-65 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축 법>, 건축허가·착공제한지역(2026-05-14)(최초제한공고고시일로부터 2년)<건축법>, 대공방 어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2026.5.19 ~2027.8.30), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20 ~2026.12.31/아파트 용도 한 정), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

본건은 서울특별시 도봉구 창동 608-64 제2층 제202호에 위치한 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층에 위치하며, 사용승인일은 2016년 8월 4일입니다.

건물의 주용도는 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)입니다.

1.2. 면적정보

토지면적은 29.31㎡ (약 8.87평)이며, 건물면적은 46.81㎡ (약 14.16평)입니다.

토지 및 건물 지분면적 또한 각각 29.306㎡ (약 8.87평)와 46.81㎡ (약 14.16평)입니다.

1.3. 가격정보

감정가는 219,000,000원입니다.

1.4. 매각정보

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 류OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창2동주민센터" 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 상업·업무시설, 공업시설, 근린생활시설, 주상용건물, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권보존(2016-08-11) 이후 소유권이전(2017-06-23)이 있었습니다.

말소기준권리는 2020년 5월 28일 접수된 정구순의 가압류(금100,000,000원)입니다.

그 외 가압류, 강제경매, 압류 등기들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인분석

임차인 류민재(류 )이 존재하며, 보증금 160,000,000원, 차임 0원입니다.

임차인의 전입일자(2017-05-31)와 확정일자(2017-07-13)가 말소기준권리보다 선순위에 있어 대항력이 있습니다.

배당신고일자는 2026년 4월 28일이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

채권자가 임차인 류민재 본인으로, 보증금 160,000,000원에 대한 강제경매를 신청한 상황입니다.

3.3. 권리인수및소멸

말소기준권리인 정구순의 가압류(2020-05-28)보다 선순위인 류민재의 대항력 있는 임차권은 존재합니다.

다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금 채권이 우선적으로 변제될 것으로 예상되므로, 매수인이 별도의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 임차인의 보증금액이 크므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 도봉구 창동 일대는 상업, 업무, 주거, 공업시설이 복합적으로 혼재된 지역입니다.

준공업지역으로 지구단위계획 수립 가능성이 있으며, 이는 향후 지역 개발 잠재력을 시사합니다.

4.2. 관련시설

주변에 상업 및 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업시설을 통한 편의시설 이용이 가능하며, 창2동주민센터가 인근에 위치합니다.

5.2. 교통및주변시설

인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 편리하며, 창동역 등 주요 교통 허브 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 건축허가·착공제한지역(2026.05.14 최초제한공고일로부터 2년), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 건축허가·착공제한지역으로 지정된 점은 향후 건축 관련 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 임차인관련

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 160,000,000원에 대한 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 금액이 미상인 경우와 유사하게 인수 여부 및 절차에 대한 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 서울 도봉구 창동에 위치한 오피스텔로, 준공업지역 내 복합시설 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성이 양호하나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 건축허가·착공제한지역 등 다수의 법적 제약사항이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가는 219,000,000원이나, 최근 거래 사례(180,000,000원)와 임차인 채권을 고려한 시세 파악이 중요합니다.

8. 투자포인트

* 도봉구 창동 지역의 도시재생 및 개발 가능성을 가진 준공업지역에 위치합니다.

* 인근 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 임차인이 채권자로서 경매를 신청하여 보증금 회수를 시도하는 상황이므로, 권리관계 확인 후 적절한 가격에 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

제공된 최근 매매 정보(180,000,000원)와 감정가(219,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원이 경매 절차를 통해 우선 변제될 것으로 예상되므로, 인수 보증금을 별도로 고려하지 않고 입찰가를 산정합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 195,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.