나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50600 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현1동 주민센터" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 공원, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철3ㆍ6호선 "연신내역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상9층 아파트(도시형생활주택원룸형), 판매시설, 근린생활시설 건물 내 제8층 제801호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 내부인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

아파트(도시형생활주택원룸형)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방시설로서 주차장설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 아파트(도시형생활주택원룸형), 판매시설, 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측 및 동측으로 갈현로 및 통일로87길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(8층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 서울보증보험 주식회사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50600 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 8층801호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 117,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 주식회사

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.66㎡ (약 1.41평)

건물면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 입지조건

1.3. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현1동 주민센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 공원, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한 지하철 3호선 및 6호선 "연신내역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 15일 접수된 하준수 채권자의 가압류 (갑9)입니다.

1.4. 2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.4. 3. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사(LH)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 4월 19일

확정일자: 2023년 3월 16일

배당신고일자: 2025년 4월 30일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 및 주택임차권승계인 서울보증보험 주식회사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.4. 4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 을1 (주택임차권, 한국토지주택공사)은 말소기준권리(갑9)보다 늦게 등기되어 매각으로 소멸됩니다. 갑14 (강제경매, 서울보증보험)은 채권자로서 본 경매를 신청한 권리입니다. 총 등기부채권 합계는 280,000,000원입니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사 지역의 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 현대빌리지 (1994년식 연립, 4층): 2026년 5월, 46.47㎡ 거래가 235,000,000원 (약 506만원/㎡)

* (275-154) (1986년식 다세대, 지하): 2026년 5월, 49.97㎡ 거래가 190,000,000원 (약 380만원/㎡)

* 창성빌라 (2001년식 다세대, 2층): 2026년 5월, 71.91㎡ 거래가 330,000,000원 (약 459만원/㎡)

본건은 (유)갈현상가 건물 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적 16.45㎡이며 감정가는 117,000,000원 (약 711만원/㎡)입니다. 비교 대상 물건들은 건축 연도가 본건보다 오래되었으며 주택 유형도 다릅니다. 본건의 감정가는 평당가가 비교 대상보다 높게 산정되어 있으나, 2013년에 건축된 건물이라는 최신 연도를 고려할 때 타당한 수준으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 주변 시설

본 건은 갈현1동 주민센터, 연신내역이 인근에 있어 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 주거 시설뿐 아니라 상업 시설, 공원, 교육 시설 등이 혼재하고 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

1.6. 2. 혐오시설 유무

주변 지역을 분석한 결과, 본 건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기간(2025.10.20.~2026.12.31.) 내 거래 시 외국인 등 특정 매수자는 관련 법규에 따른 허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.7. 2. 임차인 관련 사항

한국토지주택공사(LH) 임차인은 대항력이 없으며, 배당받지 못하는 보증금에 대한 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 서울보증보험 주식회사가 매각 조건으로 제시한 특정 사항에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 3. 기타 제한사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역(8층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 존재합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최신 연식의 건물이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없다는 점에서 권리상의 부담이 적은 편입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 임차인 관련 특이사항은 입찰 전 충분히 검토해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축급(2013년 준공) 도시형생활주택으로 희소성 및 주거 쾌적성 확보.

* 연신내역 역세권으로 향후 교통 및 생활 인프라 개선 기대.

* 임차인 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 권리 분석 용이.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원입니다. 인수되는 임차보증금이 없고, 건물 연식 및 입지 조건을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 수준 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.