나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5255 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 4942 여의도리버뷰 제3층 제316호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 영등포구 신길동 소재 지하철 1,5호선 '신길역' 동측에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공원, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 1,5호선 '신길역', 1호선,신림선 '대방역' 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브 6층건 내 제3층 제316호로서, ［사용승인일: 2012.12.31］ 외벽: 석재붙임 및 강화유리 등 마감, 창호: PVC 창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)으로서 (침실, 주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장설비, CCTV 설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5255 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 4942 여의도리버뷰 제3층 제316호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

감정가: 117,000,000원

건축년도: 2012.12.31

토지면적: 11.36㎡ (약 3.44평)

토지지분: 11.3554㎡ (약 3.43평)

건물면적: 13.06㎡ (약 3.95평)

건물지분: 13.06㎡ (약 3.95평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사 (서OOOOOOOO)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: 신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 지하철 1,5호선 '신길역' 동측에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공원, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1,5호선 '신길역'과 1호선, 신림선 '대방역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2026-05-28)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부 요약상 한국토지주택공사의 주택임차권(을3)이 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 임차인 현황상 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이 부분은 등기부 상의 기재와 실제 현황 간에 차이가 존재할 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 한국토지주택공사

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-25

확정일자: 2022-12-27

배당신고일자: 2025-05-27

대항력: 없음

비고: 등기부상 '인수'로 기재됨.

* 서울보증보험주식회사 (채권자 겸 임차인)

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-25

확정일자: 2022-12-27

배당신고일자: 2025-05-27

대항력: 있음

비고: 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 대항력있는 임차인입니다.

3.4. 권리관계 요약

본건은 서울보증보험주식회사가 신청한 강제경매 사건입니다. 대항력있는 임차인으로 서울보증보험주식회사가 존재하나, 신청채권자가 매각 조건으로 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 제시하고 있습니다. 이는 매수인에게 임대차보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높으나, 매각조건의 정확한 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근 2026년 7월 기준 신길동 일대에서 다음과 같은 거래 사례가 있었습니다.

* Richen III (2023년 건축, 29.85㎡): 635,000,000원 (약 21,272,900원/㎡)

* 경은빌라 (1992년 건축, 35.31㎡): 590,000,000원 (약 16,709,147원/㎡)

* (621-1) (1986년 건축, 48.72㎡): 340,000,000원 (약 6,978,653원/㎡)

4.2. 본건과의 비교

본건은 2012년에 건축된 도시형생활주택(아파트)으로 전용면적 13.06㎡(약 3.95평)입니다. 감정가는 117,000,000원이며, 이는 약 8,958,652원/㎡ 수준입니다. 주변 거래 사례 중 가장 최근에 지어진 Richen III와 비교 시, 본건의 감정가는 단위 면적당 가격이 현저히 낮습니다. 이는 본건의 매우 작은 면적이나 기타 요인으로 인한 것으로 추정되나, 최신 건축 연도를 고려할 때 시세 대비 저평가 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 공원과 학교가 인접해 있어 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

5.2. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물로, 본건은 3층에 위치하고 있습니다. 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 주차장, CCTV 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 및 보증금 인수 문제

가장 큰 리스크는 대항력있는 임차인인 서울보증보험주식회사(SGI)의 보증금 135,000,000원 문제입니다. 신청채권자가 잔액 상당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시되어 있으나, 이 조건이 매각기일에 명확히 이행되지 않거나 추가적인 분쟁의 소지가 있을 경우, 매수인에게 보증금 관련 부담이 발생할 수 있습니다. SGI 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

6.2. 소규모 면적

전용면적 13.06㎡(약 3.95평)의 매우 작은 면적은 특정 수요층에게는 적합할 수 있으나, 일반적인 주거용으로는 협소하여 활용도가 제한적일 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획

토지이용계획상 여러 제한사항(제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등)이 존재하므로, 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신길역 및 대방역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 도시형생활주택입니다. 2012년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다. 그러나 대항력있는 임차인인 서울보증보험주식회사의 1억 3,500만원에 달하는 보증금과 이를 둘러싼 복잡한 매각 조건은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 신청채권자의 포기 조건이 명확히 이행될 경우 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 매우 작은 면적 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1, 5호선 신길역과 1호선, 신림선 대방역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지입니다.

* 신축급 건물: 2012년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 복잡한 권리관계 해결 시 잠재적 가치 상승: 대항력있는 임차인의 보증금 문제가 매각 조건에 따라 원만히 해결될 경우, 소형 주거 공간으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원입니다. 주변 시세 대비 면적당 가격이 낮게 책정된 것으로 보이나, 매우 작은 면적과 대항력있는 임차인의 보증금 문제 등 복합적인 요소를 고려해야 합니다.

신청채권자가 보증금 잔액 상당액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 점을 감안할 때, 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

따라서, 감정가 수준에서 다소 가감한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크를 고려하여, 감정가를 기준으로 100% ~ 110% 수준인 117,000,000원에서 128,700,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 125,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

*(참고: 상기 예상 입찰가는 현 시세 및 제공된 정보만을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 권리관계의 최종 확인, 현장 조사 결과, 유사 물건의 최신 거래 동향, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.