나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5149 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 196-4 대흥빌리지 제3동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2026.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉역(지하철1호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "개봉역"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5149 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 196-4 대흥빌리지 제3동 제6층 제601호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 387,000,000원

* 토지면적: 30.73㎡ (약 9.3평)

* 토지지분: 30.73㎡ (약 9.3평)

* 건물면적: 51.65㎡ (약 15.6평)

* 건물지분: 51.65㎡ (약 15.6평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케이드래곤대부

* 건축 정보:

* 사용승인일: 2016년 4월 29일

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 총 6층 건물 중 6층

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 개봉동 196-4번지, 대흥빌리지 제3동 제6층 제601호

* 주위환경:

* 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉역(지하철1호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 1호선 개봉역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 도로: 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 제한사항:

* 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>

* 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에관한허가구역(아파트 등 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 토지거래계약에관한허가구역(외국인 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이드래곤대부

* 말소기준권리: 2016년 8월 11일 경서농업협동조합 근저당권 (210,000,000원)

* 소멸되는 권리:

* 매각으로 인하여 말소될 권리: 근저당권 (을1, 을2), 임의경매 (갑10).

* 임차인 현황:

L (LIYUBO): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 4월 9일, 대항력 없음.

Y (YANGDANMENG): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 2월 24일, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (공시상 지상권 등 인수되는 권리 없음).

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 개봉역 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 자리 잡고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상권 특성: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 상권으로, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포들이 발달한 지역입니다.

* 인근 개발: 특정 대규모 개발 호재는 확인되지 않으나, 지속적인 도시 정비 및 생활 환경 개선이 예상되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 개봉역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 좋습니다.

* 편의시설:

* 인근에 소규모 상점, 마트, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 개봉역 주변으로 편의시설 및 문화시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설:

* 개봉초등학교, 개웅중학교, 고척고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치합니다.

* 의료시설:

* 개봉연세병원, 구로보건소 등이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설:

* 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한:

* 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 또는 특정 주택 유형 거래 시 허가가 필요합니다. (2026년 12월 31일까지, 외국인 대상 허가구역은 2026년 8월 25일까지)

* 임차인:

* 명시된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

* 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 개봉역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2016년 사용승인)에 해당합니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 물건으로, 인수 부담이 없습니다.

* 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항과 토지거래허가구역으로 지정된 점은 매수 시 고려해야 할 사항입니다.

* 전반적인 입지 및 교통 여건은 양호하며, 생활 편의시설 접근성도 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 개봉역 초역세권의 편리한 교통 환경.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 재산권 행사 용이성.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도만 진행하면 되는 물건.

* 도시형생활주택으로 실수요 및 투자 수요 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본건과 유사한 면적 및 유형의 주변 물건 시세 분석 결과, 최근 2026년 7월 동일 면적(약 15.6평)의 다세대주택이 250,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. (한신빌라, 51.48㎡, 2002년 건축)

* 감정가 387,000,000원 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 시장 가격은 약 250,000,000원에서 280,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로는 감정가의 70-80% 수준, 또는 실거래가 수준에서 경쟁률을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

* 이에 본건의 예상 입찰가는 약 270,000,000원에서 290,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 단독 입찰 여부, 경쟁자의 성향, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가: 280,000,000원 (상기 분석에 따른 제안가이며, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.