나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101074 [1] 서울특별시 중구 신당동 251-73 8층801호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "성동글로벌경영고등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 소재하는지역으로서, 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 '2·4·5호선 동대문역사문화공원역 및 2·6호선 신당역'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제8층 제801호로서, 외벽: 석재붙임마감 및 치장벽돌마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 4~5미터 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-08-11 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 , 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),서울도심(4대문안)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101074 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 251-73 8층801호

용도: 업무시설 (이용상태: 도시형생활주택)

감정가: 241,000,000원

토지면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

토지 지분: 5.9976㎡ (약 1.81평)

건물면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

건물 지분: 14.54㎡ (약 4.40평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "성동글로벌경영고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 입지 환경은 양호한 편입니다. 특히, 인근에 2,4,5호선 동대문역사문화공원역 및 2,6호선 신당역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 학교 주변에 떠오르는 상권이 많아 카페와 맛집이 다수 분포하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리(강제경매 개시결정 등기)는 2026년 5월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(을구 7번)입니다.

본 물건에는 선순위 임차권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 임차인: 이기범 (성명: 이 )

- 보증금: 235,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 5월 27일

- 확정일자: 2021년 5월 12일

- 대항력: 있음

- 인수 여부: 매수인이 인수 (배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

따라서, 매수인은 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 지하철 2,4,5호선 동대문역사문화공원역 및 2,6호선 신당역이 인접하여 유동인구가 풍부하고, 각종 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이한 입지입니다. 주변에 성동글로벌경영고등학교가 위치하여 안정적인 유동인구 확보가 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 2,4,5호선 동대문역사문화공원역 및 2,6호선 신당역 등 다수의 역이 도보 거리에 위치하여 대중교통이 매우 편리합니다. 차량 출입 또한 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합 건물이 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 상업시설 발달로 인한 다양한 상점, 식당, 카페 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육: 본건 북측 인근에 성동글로벌경영고등학교가 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차 보증금 인수: 본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 235,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 매수인의 실질적인 총 투자 비용을 증가시키는 요인입니다.

* 소형 면적: 전용면적 14.54㎡ (약 4.40평)으로, 소형 오피스텔 또는 도시형 생활주택으로서 활용도가 제한적일 수 있습니다.

* 도시형생활주택/업무시설 용도: 본건은 공부상 업무시설이나 실제로는 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 향후 용도 변경 또는 관련 법규 준수에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 도심의 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고, 주변 상권이 발달하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나, 2억 3천 5백만원에 달하는 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점은 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 건물 규모 대비 매우 작은 면적(약 4.40평)은 투자 가치 판단 시 신중한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 3개 노선(2,4,5,6호선)의 역이 인접하여 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 발달된 상권: 주변에 상업 시설과 문화 시설이 밀집하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 소액 투자를 통한 도심 진입 가능성: 높은 보증금 부담에도 불구하고, 상대적으로 낮은 감정가로 도심 지역에 투자할 기회를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 241,000,000원

인수 보증금: 235,000,000원

상기 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 물건의 감정가는 241,000,000원이나, 235,000,000원의 보증금 인수 조건으로 인해 실질적인 매수인의 투자금은 입찰가 + 235,000,000원이 됩니다.

예상 입찰가: 220,000,000원

상기 입찰가를 기준으로 하였을 때, 매수인의 총 투자 비용은 약 455,000,000원 (220,000,000원 + 235,000,000원)이 될 것으로 예상됩니다. 이는 감정가를 상회하는 수준으로, 임차 보증금 인수 여부에 따른 수익률 변동성이 매우 크므로, 철저한 권리 분석 및 예상 임대 수익률 검토 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.