나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101079 [1] 서울특별시 종로구 구기동 97 다동 지하층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2026.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 신영동 소재 '세금정초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택지대로 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하고 있음

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하며, 북동측 인근으로 지나는 진흥로변에 노선버스 정류장이 있음.

건물의 구조

조적조 경사스라브위기와지붕 지하1층 지상2층 건물로서 외벽은 벽돌쌓기, 창호는 샷시 장호 등임

이용상태

다세대주택으로 이용 중임(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약7미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(24m이하(완화시 28m이하)) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2020-06-26) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:54-236m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024년9월10일~2029년9월9일, 지목 도로 한정),도시관리계획 입안중

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미사 임 - 내부구조는 이해관계인 부재 및 건축물 현황도면 미발급으로 불가피하게 2층의 302호 내부구조를 도시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2026타경101079 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101079 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 구기동 97 다동 지하층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 329,000,000원 (3.29억원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 55.16㎡ (약 16.69평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 54.78㎡ (약 16.58평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 종로구 신영동 소재 '세금정초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대로 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 북동측 인근으로 지나는 진흥로변에 노선버스 정류장이 있습니다.

* 건물의 구조: 조적조 경사스라브 위기와지붕 지하1층 지상2층 건물로서 외벽은 벽돌쌓기, 창호는 샷시 장호 등입니다.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비 등이 되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 완경사지의 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등: 북서측으로 로폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(24m 이하(완화시 28m 이하)), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 도시관리계획 입안중 등 여러 제한사항이 있습니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상이며, 내부구조는 이해관계인 부재 및 건축물 현황도면 미발급으로 인해 2층 302호 내부구조를 기준으로 작성되었습니다.

2. 권리분석

2.1. 권리관계 요약

본건 부동산에는 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2026타경101079)으로 인해 대부분의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

2.2. 인수되는 권리

* 임차인 현황: 이호신 (전입일자: 2023-03-30, 확정일자: 2023-02-27)

* 보증금: 160,000,000원 (1.6억원)

* 비고: 대항력이 있으며, 임차인의 보증금 160,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 집금건물 등기부 요약: 을구 7번 주택임차권(권리자: 이호신, 권리금액: 160,000,000원)은 인수되는 권리로 확인됩니다.

2.3. 권리분석 시 주의사항

* 임차인 이호신은 대항력이 있으며, 보증금 160,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인에게 인수됩니다. 따라서 입찰 시 반드시 인수되는 보증금을 고려하여 총 매수 금액을 산정해야 합니다.

3. 상권분석 및 시세 분석

3.1. 주변 매매 정보 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 18일: 전용면적 84.84㎡ (약 25.68평), 2024년 준공 건물, 850,000,000원 (8.5억원)에 거래. (평당 약 3,310만원)

* 2026년 7월 8일: 전용면적 84.42㎡ (약 25.57평), 1986년 준공 건물, 780,000,000원 (7.8억원)에 거래. (평당 약 3,050만원)

* 2026년 7월 1일: 전용면적 168.49㎡ (약 50.99평), 1994년 준공 건물, 1,140,000,000원 (11.4억원)에 거래. (평당 약 2,236만원)

3.2. 본건 시세 추정

본건은 건물 면적이 54.78㎡ (약 16.58평)이며, 등기부상 최초 소유권 이전 시점이 1994년경으로 추정되어 건축 연도가 1990년대 초반일 가능성이 있습니다.

인근 유사 면적 및 연령대의 거래 사례가 직접적으로 제공되지는 않았으나, 제공된 1986년 및 1994년 준공 건물의 평당 가격을 참고하여 시세를 추정할 수 있습니다. 1994년 준공된 168.49㎡ 건물의 평당 가격이 약 2,236만원으로 가장 낮았으며, 1986년 준공된 84.42㎡ 건물의 평당 가격은 약 3,050만원이었습니다.

이를 고려할 때, 본건의 건물 면적(16.58평)을 기준으로 평당 2,500만원 ~ 3,000만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

* 평당 2,500만원 적용 시: 16.58평 * 2,500만원 ≈ 414,500,000원

* 평당 3,000만원 적용 시: 16.58평 * 3,000만원 ≈ 497,400,000원

이는 감정가 329,000,000원보다 높은 수준이며, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안할 때, 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

4. 생활 정보

* 주변 교통: 북동측 인근 진흥로변에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 교육시설: '세금정초등학교'가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 환경: 기존 주택지대로 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하여 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 대항력 있는 임차인 이호신 씨의 보증금 160,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려 사항입니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 고도지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 복합적인 토지 이용 제한이 존재합니다. 특히 '도시관리계획 입안중'이라는 사항은 향후 지역 개발 및 규제 변화 가능성을 내포하고 있습니다.

* 건축물 현황도면 미비: 내부 구조도면이 없어 정확한 내부 상태 파악이 제한적일 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 종로구에 위치한 다세대주택으로, 인근에 초등학교와 버스 정류장이 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 하지만, 매각으로 소멸되지 않는 선순위 임차인의 보증금 160,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 감정가는 3.29억원이나, 주변 시세 분석 결과 실제 시장 가치는 더 높게 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 인수되는 임차 보증금 때문에 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 서울 도심권(종로구) 내 위치: 희소성과 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 조건: 이를 고려한 합리적인 입찰가 산정 시, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 도시관리계획 입안중인 지역으로 향후 가치 상승 가능성을 일부 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 총 취득 예상 금액은 '예상 입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

감정가 329,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 160,000,000원을 포함한 총 취득 희망 가용 금액을 대략 450,000,000원에서 490,000,000원 사이로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 총 취득 희망가 450,000,000원 가정 시:

* 예상 입찰가 = 450,000,000원 - 160,000,000원 (인수 보증금) = 290,000,000원

* 총 취득 희망가 490,000,000원 가정 시:

* 예상 입찰가 = 490,000,000원 - 160,000,000원 (인수 보증금) = 330,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 290,000,000원에서 330,000,000원 사이 로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 권리관계, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 중요합니다.

9. 추가 조사 필요 사항

* 임차인 이호신 씨와의 직접 접촉을 통해 보증금 회수 가능성 및 명도 협의 여부 등을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

* 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 내부 구조, 수리 필요성 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 인근 부동산 중개업소를 통해 유사 물건의 최신 시세 및 실거래가 동향을 추가로 조사하는 것이 좋습니다.

* 구체적인 도시관리계획 입안 내용 및 향후 개발 계획 등을 확인하여 투자 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.