나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3327 [5] 광주광역시 광산구 운남동 407-1 2층 202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호 가)-파)는 광주광역시 북구 동림동 소재 "운암산하늘채아파트" 남측 인근에 위치하는 구분건물(통칭 송산빌딩) 제101호 외 12개호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재함.

위치 및 주위환경

본건 일련번호 하)는 광주광역시 광산구 운남동 소재 "우방아이유쉘아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 양호함.

건물의 구조

일련번호 하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 드라이비트, 돌붙임 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트, 타일 등 마감
창호 : 새시창임.

건물의 구조

일련번호 가)-파) : 철근콘크리트조 평지붕 3층 건물 내 제1층 제101호 외 12개호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트, 타일, 인테리어 등 마감
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)-사) : 공실임.
일련번호 아)-차) : 체력단련장으로 이용 중임.
일련번호 카) : 공실임.
일련번호 타),파) : 노인복지시설로 이용 중임.

이용상태

일련번호 하) : 사무소로 이용 중임.

설비내역

일련번호 가)-파) : 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 ‘Ⅰ. 대상물건 개요-2,나. 공법상 제한사항’ 참조.

토지이용계획 및 제한상태

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 ‘Ⅰ. 대상물건 개요-2,나. 공법상 제한사항’ 참조.

공부와의 차이

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공부와의 차이

일련번호 아)-차)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 전유면적과 집합건축물대장상 전유부분의 면적이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

사무소임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호: 광주지방법원 2024타경3327 (5)

1.1. 2. 소재지: 광주광역시 광산구 운남동 407-1, 2층 202호

1.1. 3. 용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

1.1. 4. 감정가: 460,000,000원

1.1. 5. 토지면적: 124.71㎡ (약 37.72평)

1.1. 6. 토지지분: 124.7057㎡ (약 37.72평)

1.1. 7. 건물면적: 118.75㎡ (약 35.92평)

1.1. 8. 건물지분: 118.75㎡ (약 35.92평)

1.1. 9. 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 10. 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 11. 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 12. 특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 "우방아이유쉘아파트" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2020년 5월 28일 접수된 구봉새마을금고의 근저당권 (588,000,000원)입니다.

이후 하나은행의 근저당권 (3,576,000,000원), 하나은행의 임의경매, 여수시의 압류, 광산구의 압류 등이 설정되어 있습니다.

총 채권액은 4,164,000,000원으로 높게 나타납니다.

3.2. 소멸 예상 권리

말소기준권리 이하 모든 후순위 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수할 부담이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신재민

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입(사업)일자: 2022-01-20

대항력: 없음

* 임차인: 임승재

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입(사업)일자: 2022-01-20

대항력: 없음

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸되며, 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

3.4. 특이사항

건축물대장 상 전유 면적과 등기부상 면적이 상이한 경우가 있으나, 본건 202호의 경우 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 안정적인 소비 기반을 갖추고 있습니다. 제2종근린생활시설로 등록되어 있어 사무실, 상가 등 다양한 업종으로 활용이 가능하며, 실제로 과거 사무실, 체력단련장, 노인복지시설 등으로 이용된 이력이 있습니다.

4.2. 경쟁 환경

주변 상업시설과의 경쟁은 존재하나, 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 환경입니다.

5.3. 주변 시설

인근에 별다른 혐오시설이 파악되지 않아 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다. (외부 지도 검색 결과 기반)

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리 관계

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

총 채권액이 41억 6천 4백만원으로 감정가(4억 6천만원) 대비 매우 높아, 경매 절차 상 유찰될 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 명도 문제

현재 사무실로 이용 중이라는 점은, 임차인의 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음을 시사합니다. 다만, 상기 임차인들은 대항력이 없어 법적으로는 낙찰자에게 부담이 되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 운남동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 인근의 양호한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계상 인수할 부담이 없고, 현재 임차인들도 대항력이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 중복사건 및 공동담보의 특성, 그리고 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성을 고려해야 합니다. 실제 현장 방문을 통해 건물의 상태 및 주변 시세 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 인근으로 고정적인 고객 확보 용이.

* 권리상 안전성: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 높은 활용도: 제2종근린생활시설로 다양한 업종 전환 및 임대 수익 창출 기대.

* 잠재적 가격 메리트: 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 물건의 감정가, 시장 상황, 경쟁자의 입찰 동향, 그리고 본건이 가진 중복사건 및 공동담보 특성으로 인한 유찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적으로 높은 채권 총액으로 인해 유찰될 경우, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰 기회가 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 시세 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.