나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3327 [1] 광주광역시 북구 동림동 711 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호 가)-파)는 광주광역시 북구 동림동 소재 "운암산하늘채아파트" 남측 인근에 위치하는 구분건물(통칭 송산빌딩) 제101호 외 12개호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재함.

위치 및 주위환경

본건 일련번호 하)는 광주광역시 광산구 운남동 소재 "우방아이유쉘아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 양호함.

건물의 구조

일련번호 하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 드라이비트, 돌붙임 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트, 타일 등 마감
창호 : 새시창임.

건물의 구조

일련번호 가)-파) : 철근콘크리트조 평지붕 3층 건물 내 제1층 제101호 외 12개호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트, 타일, 인테리어 등 마감
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)-사) : 공실임.
일련번호 아)-차) : 체력단련장으로 이용 중임.
일련번호 카) : 공실임.
일련번호 타),파) : 노인복지시설로 이용 중임.

이용상태

일련번호 하) : 사무소로 이용 중임.

설비내역

일련번호 가)-파) : 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 ‘Ⅰ. 대상물건 개요-2,나. 공법상 제한사항’ 참조.

토지이용계획 및 제한상태

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 ‘Ⅰ. 대상물건 개요-2,나. 공법상 제한사항’ 참조.

공부와의 차이

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공부와의 차이

일련번호 아)-차)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 전유면적과 집합건축물대장상 전유부분의 면적이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

- 일괄매각
- 각 건물의 벽체 구분 없이 1개로 사용되고 있는 상태임
- 전유부분의 위치와 면적은 내부 주기둥 및 건축물현황도면 등에 의하여 특정이 가능함
- 벽체 제거 과정에서 관련 법령에서 정한 절차를 거쳤는지 알 수 없으며, 만일 절차를 거치지 않았다면 관련 법령에서 정한 불이익을 입을 수 있음
- 감정평가액은 벽체가 일부 제거된 것을 감안하여 평가한 금액임
- 공실임
- 대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경3327 (1)

소재지: 광주광역시 북구 동림동 711 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 4,041,000,000원

토지면적: 420.73㎡ (약 127.27평)

토지지분: 420.73㎡ (약 127.27평)

건물면적: 534.81㎡ (약 161.78평)

건물지분: 534.81㎡ (약 161.78평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인, 유동화물건

주의사항:

- 일괄매각

- 각 건물의 벽체 구분 없이 1개로 사용되는 상태

- 전유부분의 위치와 면적은 내부 주기둥 및 건축물현황도면 등으로 특정 가능

- 벽체 제거 과정의 관련 법령 절차 여부 불확실 (미이행 시 불이익 가능성)

- 감정평가액은 벽체 일부 제거 감안하여 산정

- 현재 공실 상태

- 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 동림동 711번지에 위치하며, '송산빌딩'으로 통칭되는 근린상가 건물입니다.

주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.

건물은 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지는 사다리형 또는 부정형의 평지로 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 광주지방법원 2024타경3327호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

말소기준권리는 2021년 10월 13일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을9-3)으로, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않으며 경매를 통해 말소될 예정입니다.

다만, 다음과 같이 인수 대상이 될 수 있는 임차인이 존재하므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 임차인: 여운수

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2019년 05월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: (유)총각네식자재마트, 박영오와 함께 대항력 있는 임차인으로 확인됨.

* 임차인: (유)총각네식자재마트, 박영오

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 1,600,000원

* 사업자등록일: 2019년 04월 11일

* 배당신고일자: 2024년 06월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 여운수와 함께 대항력 있는 임차인으로 확인됨.

* 임차인: 서영남

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 22일

* 대항력: 없음

* 임차인: 장유진

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 27일

* 대항력: 없음

현재까지 파악된 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 매우 이례적이므로, 낙찰 후 임차인과의 명도 또는 보증금 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

총 채권액은 약 92억 5천 6백만원에 달하며, 이는 본 물건의 감정가 대비 매우 높은 수치입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제1종 근린생활시설로 지정되어 있으며, 주위가 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치합니다.

건축물대장상 송산빌딩은 총 3층 규모이며, 제1종 근린생활시설로 사용 승인되었습니다.

본 경매 물건지(1층 101호)는 현재 공실 상태이며, 일부 다른 호실들은 체력단련장, 노인복지시설, 사무소 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

다만, '송산빌딩'은 '제101호 외 12개호'로 구성되어 있어, 총 13개 호실이 존재하는 것으로 보입니다. 경매 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 방식입니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부는 현재 정보만으로는 파악하기 어렵습니다. 통상적으로 이러한 지역은 대규모 주거단지 및 상업시설이 밀집해 있어 혐오시설의 입지는 제한적일 것으로 예상되나, 정확한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성이 양호하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 아파트단지 및 근린상가와의 연계로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

단, 본 물건 자체는 상가로서 직접적인 주거 생활 편의시설과의 연계성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 여운수(보증금 1천만원) 및 (유)총각네식자재마트, 박영오(보증금 1억원) 두 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 낙찰 후 보증금 반환 문제 등으로 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히, 사업자등록일이 빠른 (유)총각네식자재마트, 박영오의 경우, 배당신고일자(2024.06.25)가 임의경매 접수일자(2024.04.29)보다 늦어 배당을 받지 못하면 보증금 전액을 인수해야 할 수 있습니다. 이 점은 매우 중대한 리스크입니다.

* 건물 구조 및 사용의 불확실성:

- 각 건물의 벽체가 구분 없이 1개로 사용되고 있다는 점은 용도 변경 또는 불법 건축물 등과 연관될 수 있으며, 추후 원상복구 명령 등 불이익이 발생할 소지가 있습니다.

- 벽체 제거 과정에서 관련 법령 절차 준수 여부가 불확실하며, 미준수 시 법적 불이익이 있을 수 있습니다. 감정가 산정 시 이를 고려했다고 하나, 이에 대한 정확한 검토가 필요합니다.

* 권리관계 복잡성: 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등 특수 물건 정보는 채권 및 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있음을 시사합니다. 등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 점도 잠재적 리스크 요인입니다.

* 공부와의 차이: 일부 전유부분의 면적이 공부와 상이하다는 점은 계약 시 또는 추후 관리에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 공실 가능성: 현재 본건 101호는 공실 상태이며, 건물 전체의 공실률 변동에 따라 임대 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 동림동에 위치한 근린상가 건물로, 양호한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 아파트단지 인근에 위치하여 잠재적인 배후 수요가 있을 수 있습니다.

현재 경매로 진행 중이며, 감정가는 40억 4천 1백만원입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 점, 그리고 벽체 제거 관련 절차 불확실성 및 공부와의 차이 등 여러 리스크 요인이 혼재합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 명확한 법적 검토가 필요한 부분이며, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

권리관계가 복잡하고 총 채권액이 매우 높은 점도 신중한 접근이 요구됩니다.

잠재적인 수익 창출 가능성은 있으나, 위에 언급된 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색한 후 신중한 입찰 결정을 내려야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주광역시 북구 내 대로변에 인접하여 가시성 및 접근성이 좋습니다.

* 임대 수익 잠재력: 본건 101호는 현재 공실로, 즉시 임대하여 임대 수익을 창출할 수 있는 기회가 있습니다. 또한, 건물 내 다른 호실들의 다양한 용도 활용 사례는 상권의 활성화 가능성을 보여줍니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 4,041,000,000원

* 대항력 있는 임차인의 보증금: 여운수(10,000,000원) + (유)총각네식자재마트, 박영오(100,000,000원) = 총 110,000,000원

* 주의: '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 상충될 수 있으므로, 실제 명도 시 해당 보증금의 인수 여부는 반드시 법률 전문가와 함께 최종 확인해야 합니다. 만약 해당 보증금을 인수해야 한다면, 입찰가는 해당 금액만큼 낮춰야 합니다.

* 건물 구조 관련 리스크 비용: 벽체 제거 절차 불확실성, 원상복구 가능성 등으로 인한 잠재적 추가 비용을 고려해야 합니다. 이는 최소 수천만원에서 수억원에 이를 수 있습니다.

* 명도 비용 및 소송 비용: 대항력 있는 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 명도 소송 비용, 이사비 등을 예상해야 합니다.

* 주변 시세 및 임대료 수준: 유사 건물의 매매가 및 임대수익률을 조사하여 적정 투자 수익률을 확보할 수 있는 상한선을 설정해야 합니다.

* 경매 시장 상황: 본 건과 유사한 물건의 낙찰가율 등을 참고하여 경쟁률을 예측해야 합니다.

상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 벽체 관련 문제 해결 비용, 그리고 지역 부동산 시세 조사가 선행되어야 합니다.

하지만, '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 감정가를 기준으로 본다면, 대항력 있는 임차인 및 구조적 리스크를 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 및 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 최소 30억원 초반 ~ 30억원 중반 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다. (단, 이는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.