나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3327 [3] 광주광역시 북구 동림동 711 3층 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호 가)-파)는 광주광역시 북구 동림동 소재 "운암산하늘채아파트" 남측 인근에 위치하는 구분건물(통칭 송산빌딩) 제101호 외 12개호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재함.

위치 및 주위환경

본건 일련번호 하)는 광주광역시 광산구 운남동 소재 "우방아이유쉘아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 양호함.

건물의 구조

일련번호 하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 드라이비트, 돌붙임 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트, 타일 등 마감
창호 : 새시창임.

건물의 구조

일련번호 가)-파) : 철근콘크리트조 평지붕 3층 건물 내 제1층 제101호 외 12개호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트, 타일, 인테리어 등 마감
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)-사) : 공실임.
일련번호 아)-차) : 체력단련장으로 이용 중임.
일련번호 카) : 공실임.
일련번호 타),파) : 노인복지시설로 이용 중임.

이용상태

일련번호 하) : 사무소로 이용 중임.

설비내역

일련번호 가)-파) : 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 ‘Ⅰ. 대상물건 개요-2,나. 공법상 제한사항’ 참조.

토지이용계획 및 제한상태

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 ‘Ⅰ. 대상물건 개요-2,나. 공법상 제한사항’ 참조.

공부와의 차이

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공부와의 차이

일련번호 아)-차)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 전유면적과 집합건축물대장상 전유부분의 면적이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경3327 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 OOOOOOOO

감정가: 452,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 동림동 711 3층 301호 (송산빌딩)

용도: 제1종근린생활시설 (상가)

건물면적: 180.76㎡ (약 54.70평)

토지면적: 0.00㎡ (본건 구분건물은 토지를 사용하기 위한 구분소유권이 설정되어 있으나, 감정평가상 토지 면적은 0으로 기재됨)

1.3. 건축물 상세 정보 (JSON 분석 기반)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트(평지붕)

외벽: 드라이비트 등 마감

내벽: 몰탈위페인트, 타일, 인테리어 등 마감

창호: 새시창

건물 층수: 총 3층 건물 중 3층

전체 건물 면적: 2085.05㎡ (약 630.87평)

대지 면적: 1320㎡ (약 399.30평)

1.4. 물건 상태

주의사항: 공실임 (물건명세서 참고사항 비고란에도 '공실임'으로 기재되어 있음)

1.5. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건(송산빌딩)은 광주광역시 북구 동림동 소재 "운암산하늘채아파트" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리하여 교통 사정은 대체로 양호함.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접해 있어 접근성이 좋음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 10월 13일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을9, 3번)으로, 이보다 선순위의 권리는 모두 말소될 예정임.

3.2. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 9,256,000,000원임.

3.3. 소멸되는 권리

등기부상 갑구 및 을구의 대부분 권리(소유권보존, 근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등)가 말소 예정으로, 경매를 통해 권리가 소멸될 것으로 보임.

3.4. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요함.

3.5. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인과 관련된 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

* 일련번호 가)-사) 및 카)는 공실로 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 동림동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역임.

주변에 다수의 아파트 단지가 있어 배후 수요가 확보될 수 있으며, 상가 및 근린생활시설들이 밀집해 있어 지역 상권을 형성하고 있음.

4.2. 건물 이용 현황

해당 건물 내 일부 구분 소유 호실은 체력단련장, 노인복지시설, 사무소 등으로 이용 중이나, 본건 301호는 현재 공실 상태임.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 시설

인근 아파트 단지 및 기존 상업 지구에 포함되어 있어 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 탐색 결과, 본건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

다만, 광주광역시 전반적으로 신규 자원회수시설(소각장) 건립 관련 논의가 진행된 바 있으나, 이는 지역 전체적인 맥락이며 본건 직접적인 영향권 내 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

현재 공실 상태로, 매수 후 즉각적인 임대 수입 발생이 어렵거나 공실 장기화 가능성이 있음.

공실로 인한 관리비 부담 및 공실 위험을 감안한 입찰가 산정이 필요함.

6.2. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡하거나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.3. 미확인 권리 (지상권)

'매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 존재하므로, 해당 지상권의 내용과 범위, 인수 시 예상되는 부담 등을 사전에 철저히 확인해야 함.

6.4. 공부와의 차이

일부 다른 구분 건물(일련번호 아)-차))에서 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 전유면적과 집합건축물대장상 면적이 상이한 경우가 보고되었음. 본건 301호에 대한 정확한 면적 일치 여부 확인이 권장됨.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 동림동의 상업 밀집 지역에 위치한 근린생활시설(상가) 건물로, 입지 조건 및 교통 접근성이 양호한 편임.

현재 공실 상태이며, 등기부상 대부분의 채권이 말소될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확할 것으로 보임.

하지만 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재와 중복사건, 공동담보 등의 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로 철저한 사전 조사가 요구됨.

주변 지역의 주거 단지와의 연계성을 고려할 때, 향후 적절한 활용 계획 수립 시 안정적인 임대 수입 또는 사업 운영이 가능할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 접근성

주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 잠재적 수요층 확보에 유리함.

대중교통 및 차량 접근성이 좋아 유동인구 확보 및 접근성 측면에서 긍정적임.

8.2. 명확해지는 권리 관계

경매 절차를 통해 대부분의 채무가 소멸될 예정이므로, 잔존 권리(지상권 등)만 명확히 파악하면 비교적 깨끗한 권리 상태에서 인수가 가능함.

8.3. 신규 사업 또는 임대 수익 창출 잠재력

현재 공실 상태이므로, 매수인의 사업 아이템에 맞춰 신규 사업장으로 활용하거나, 경쟁력 있는 임대 조건으로 임차인을 유치하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 개별적인 시장 조사, 주변 시세 분석, 낙찰 사례 분석, 그리고 낙찰 희망가의 수익률 목표 등에 기반하여 종합적으로 이루어져야 합니다.

감정가는 452,000,000원으로 책정되어 있으나, 실제 낙찰가는 경매 시장의 수급 상황, 본건의 잠재적 리스크(공실, 지상권 등) 및 예상되는 명도 절차의 난이도 등을 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 결정될 가능성이 높습니다.

따라서, 철저한 권리 분석과 시장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

(인수 보증금이 없는 관계로, 금액 산정 시 별도 고려 사항 없음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.