나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3327 [4] 광주광역시 북구 동림동 711 3층 302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호 가)-파)는 광주광역시 북구 동림동 소재 "운암산하늘채아파트" 남측 인근에 위치하는 구분건물(통칭 송산빌딩) 제101호 외 12개호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재함.

위치 및 주위환경

본건 일련번호 하)는 광주광역시 광산구 운남동 소재 "우방아이유쉘아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 양호함.

건물의 구조

일련번호 하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 드라이비트, 돌붙임 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트, 타일 등 마감
창호 : 새시창임.

건물의 구조

일련번호 가)-파) : 철근콘크리트조 평지붕 3층 건물 내 제1층 제101호 외 12개호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트, 타일, 인테리어 등 마감
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)-사) : 공실임.
일련번호 아)-차) : 체력단련장으로 이용 중임.
일련번호 카) : 공실임.
일련번호 타),파) : 노인복지시설로 이용 중임.

이용상태

일련번호 하) : 사무소로 이용 중임.

설비내역

일련번호 가)-파) : 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 ‘Ⅰ. 대상물건 개요-2,나. 공법상 제한사항’ 참조.

토지이용계획 및 제한상태

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 ‘Ⅰ. 대상물건 개요-2,나. 공법상 제한사항’ 참조.

공부와의 차이

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공부와의 차이

일련번호 아)-차)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 전유면적과 집합건축물대장상 전유부분의 면적이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

- 일괄매각
- 각 건물의 벽체 구분 없이 1개로 사용되고 있는 상태임
- 전유부분의 위치와 면적은 내부 주기둥 등에 의하여 특정이 가능함
- 일반건축물대장 현황 도면상 호별 경계표시가 누락됨
- 벽체 제거 과정에서 관련 법령에서 정한 절차를 거쳤는지 알 수 없으며, 만일 절차를 거치지 않았다면 관련 법령에서 정한 불이익을 입을 수 있음
- 감정평가액은 벽체가 일부 제거된 것을 감안하여 평가한 금액임
- 노인복지시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 2024타경3327 (4) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지: 광주광역시 북구 동림동 711, 3층 302호

용도: 근린상가

감정평가액: 989,000,000원

토지면적: 311.21㎡ (약 94.17평)

토지지분: 311.21㎡ (약 94.17평)

건물면적: 395.60㎡ (약 119.67평)

건물지분: 395.60㎡ (약 119.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 동림동에 소재하며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

"운암산하늘채아파트" 남측 인근에 위치하고 있으며, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

남측으로는 왕복 2차선, 북측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지는 상업용 건부지로 이용 중이며, 건물의 주용도는 제1종근린생활시설입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 채권 총액은 9,256,000,000원으로 매우 높은 편입니다.

말소기준권리는 2021년 10월 13일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

현재 등기부상 채권들은 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 손경숙

보증금: 60,000,000원

차임: 3,300,000원

전입일자(사업일자): 2022-06-24

배당신고일자: 2024-06-27

대항력: 없음

본건의 경우, 파악된 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 동림동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 공존하는 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 "운암산하늘채아파트" 등 대규모 아파트 단지가 있어 지역 주민들을 대상으로 한 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

제1종근린생활시설로서 일상생활과 밀접한 소매점, 서비스업, 음식점 등이 입점하기에 적합한 입지입니다.

차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하여 외부에서의 접근성도 양호합니다.

주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근 버스정류장을 통해 광주 시내로의 이동이 가능하며, 자가 차량 이용 시에도 도로망이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

건물 내부 벽체 구분이 없이 1개로 사용되고 있는 상태이며, 전유부분의 정확한 위치 및 면적은 주기둥 등을 통해 특정 가능하지만, 일반건축물대장상 호별 경계 표시 누락으로 인한 혼란이 있을 수 있습니다.

벽체 제거 과정에서 관련 법령 절차를 거치지 않았다면 법적 불이익이 발생할 수 있으나, 감정평가액은 이러한 상태를 감안하여 산정되었습니다.

건물이 노인복지시설로 이용 중인 점은 향후 업종 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 낙찰 후에도 채권 추심 등으로 인한 추가적인 문제가 발생할 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주 북구 동림동의 상가 건물로, 주거 및 상업 지역이 혼합된 곳에 위치하여 잠재적 수요층이 풍부합니다.

전체 채권액이 매우 높으나, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 상태입니다.

건물 내부의 벽체 관련 사항 및 법적 절차 준수 여부는 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

경매 물건의 복잡한 권리 관계와 높은 채권 총액을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 989,000,000원 대비 인수 부담이 되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

제1종근린생활시설로서 다양한 업종의 사업이 가능하며, 지역 상권의 배후 수요를 활용할 수 있습니다.

벽체 관련 문제 및 법적 절차 준수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 989,000,000원입니다. 인수 보증금이 없어 별도의 부담액은 없습니다.

본 물건의 높은 채권 총액과 건물 내부 상태 관련 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.