나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3327 [2] 광주광역시 북구 동림동 711 2층 201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호 가)-파)는 광주광역시 북구 동림동 소재 "운암산하늘채아파트" 남측 인근에 위치하는 구분건물(통칭 송산빌딩) 제101호 외 12개호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재함.

위치 및 주위환경

본건 일련번호 하)는 광주광역시 광산구 운남동 소재 "우방아이유쉘아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 양호함.

건물의 구조

일련번호 하) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 드라이비트, 돌붙임 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트, 타일 등 마감
창호 : 새시창임.

건물의 구조

일련번호 가)-파) : 철근콘크리트조 평지붕 3층 건물 내 제1층 제101호 외 12개호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트, 타일, 인테리어 등 마감
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)-사) : 공실임.
일련번호 아)-차) : 체력단련장으로 이용 중임.
일련번호 카) : 공실임.
일련번호 타),파) : 노인복지시설로 이용 중임.

이용상태

일련번호 하) : 사무소로 이용 중임.

설비내역

일련번호 가)-파) : 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 ‘Ⅰ. 대상물건 개요-2,나. 공법상 제한사항’ 참조.

토지이용계획 및 제한상태

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 ‘Ⅰ. 대상물건 개요-2,나. 공법상 제한사항’ 참조.

공부와의 차이

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공부와의 차이

일련번호 아)-차)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 전유면적과 집합건축물대장상 전유부분의 면적이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

- 일괄매각
- 체력단련장으로 이용중임
- 등기사항증명서상 전유면적과 집합건축물대장상 전유부분의 면적이 상이함, 감정평가액은 집합건축물대장 기준임
- 대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경3327 (2)

소재지: 광주광역시 북구 동림동 711, 2층 201호

건물명: 송산빌딩

용도: 근린상가

감정가: 1,498,000,000원

총면적: 566.76㎡ (약 171.45평)

토지면적: 0.00㎡ (건물 내 전유부분 면적 기준)

토지지분: 0㎡ (건물 내 전유부분 면적 기준)

건물지분: 566.76㎡ (약 171.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOO

총 건물 연면적: 2085.05㎡ (약 630.7평)

건축물대장상 토지 면적: 1320㎡ (약 399.3평)

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 동림동에 위치하며, "운암산하늘채아파트" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 3층 건물 내 2층 201호이며, 북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 2001년 동림동 일대에 쓰레기 고체화 공장 건립 시 주민 반대로 무산된 사례가 있었습니다. 최근 광주시에서는 생활 쓰레기 직매립 금지에 대비하여 친환경 자원회수(소각) 시설 건립을 추진하고 있으며, 이에 대한 공모 결과 여러 지역에서 신청이 있었으나 북구는 후보지를 제출하지 않은 것으로 파악됩니다. 이는 해당 지역에서 환경 시설에 대한 주민들의 민감도가 존재할 수 있음을 시사합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 해당 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

채권자 주OOOOOOOO의 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 신성환

보증금: 27,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2020-01-13

확정일자: 2022-12-16

배당신고일자: 2024-07-09

비고: 대항력 있음. 소유권 이전 및 담보권 설정 이전에 대항력을 갖춘 임차인으로 판단됩니다.

* 임차인: 양지유

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2020-01-09

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

비고: 대항력 있음. 보증금 및 차임이 미상(0원)이며, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 신성환 임차인의 보증금이 2700만원인 점을 감안할 때, 이는 배당을 통해 임차 보증금이 전액 변제될 가능성이 있음을 시사합니다. 그러나 최종적인 인수 여부는 낙찰 후 배당표 확정 및 임차인과의 협의를 통해 명확히 해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 광주광역시 북구 동림동에 위치한 송산빌딩 내 근린상가로, 2층 201호(566.76㎡)가 매각 대상입니다. 해당 건물은 제1종 근린생활시설로 용도가 지정되어 있으며, 현재 체력단련장(피트니스 센터)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 주변은 아파트 단지와 기타 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성에 유리합니다.

광주 지역 전체적으로 상권의 침체에 대한 우려가 제기되고 있으며, 특히 도심 상권의 공실률이 높은 편이라는 분석이 있습니다. 하지만 본 물건이 위치한 동림동 일대는 주거 밀집 지역과의 연계성이 좋고, 상대적으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 특히 체력단련장으로 운영 중이라는 점은 고정적인 고객층 확보 가능성을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 광주광역시 북구 동림동에 위치하여, 주거 지역과의 연계성이 좋습니다. 인근에 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적 고객층 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근성 및 대중교통 이용 편의성 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 면적 불일치: 등기사항증명서상 전유면적과 집합건축물대장상 전유부분의 면적이 상이하다는 점이 명시되어 있으며, 감정평가액은 집합건축물대장 기준입니다. 이는 향후 건축물대장 정정 또는 관련 행정 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 임차인 인수 여부: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임 정보가 불분명한 임차인(양지유)이 있어 인수 보증금 0원이라는 점과 실제 임차보증금(2700만원) 간의 차이를 고려한 면밀한 권리 분석 및 후속 조치가 필요합니다.

* 중복 사건 및 공동 담보: 중복 사건 및 공동 담보로 묶여 있다는 점은 경매 절차의 복잡성을 시사하며, 권리 관계 및 명확한 매각 대상 범위를 재확인할 필요가 있습니다.

* 지역 상권 변화: 광주 지역 전반의 상권 침체 가능성 및 높은 공실률 동향을 고려하여, 본 상가의 미래 수익성 및 공실 리스크를 신중하게 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 동림동의 근린상가로, 566.76㎡의 넓은 면적을 갖추고 있으며 체력단련장으로 운영 중이라는 점에서 일정 부분 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어 낙찰자 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다. 다만, 면적 불일치, 임차인 관련 리스크, 중복 사건 등 복합적인 요소들을 고려한 철저한 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 상가: 566.76㎡ (약 171.45평)의 넓은 면적은 다양한 용도로 활용 가능하며, 규모 있는 업종 유치에 유리합니다.

* 안정적인 입지: 아파트 단지와 인접하여 배후 수요가 확보되는 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 현재 운영 중인 업종: 체력단련장으로 이용 중이라는 점은 즉시 수익화 가능성을 높입니다.

* 합리적인 감정가: 14억 9800만원의 감정가는 주변 시세 및 향후 상권 변화 가능성을 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 판단될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 권리 분석, 현장 답사, 주변 시세 조사, 건물 상태, 향후 상권 전망 등 종합적인 시장 분석을 통해 결정되어야 합니다.

현재 제공된 정보와 감정가 14억 9800만원을 기준으로, 인수해야 할 보증금이 0원임을 감안할 때, 감정가의 70~90% 수준에서 초기 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 이는 예비 분석이며, 실제 입찰가는 경매 진행 상황, 응찰자 수, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 75% 수준인 약 11억 2,350만원 내외에서 시작하여 시장 상황을 지켜보며 가격 전략을 수립하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.