나이스옥션 법원경매 광주 2026타경318 [2] 전라남도 나주시 중앙동 3-1 지하1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주감정 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 중앙동 소재 '나주버스터미널' 북동측 인근하며 주위는 근린생활시설, 점포 및 상가 등이 소재하는 상가지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 나주버스터미널이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제1층 제101호 외 1개호로서, 외벽 : 복합판넬 마감 등 내벽 : 인테리어 마감, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 타일 붙임 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1-가)는 재활요양센터(물리치료실, 사무실 등) 기호(3-나)는 재활요양센터(면회실, 식당 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템에어컨에 의한 냉ㆍ난방설비, 소화전설비, 스프링클러 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 남측으로 왕복2차선 및 북측으로 폭 3미터 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 중앙동 3-1 : 도시지역 , 준주거지역 , 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-12-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-12-18)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-23)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

재활요양센터(면회실, 식당 등)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경318 (2)

소재지: 전라남도 나주시 중앙동 3-1 지하1층101호

도로명 주소: 전라남도 나주시 나주로 200 (중앙동)

건물 용도: 노유자시설, 제1종근린생활시설, 단독주택 (주 용도는 노유자시설)

감정가: 877,000,000원

토지 면적: 108.48㎡ (약 32.81평)

건물 면적: 318.83㎡ (약 96.44평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주새마을금고 (등기부 을7, 갑9)

건축 정보:

* 구조: 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕

* 지하: 1개 층

* 지상: 6개 층

* 총 면적 (연면적): 5471.82㎡

* 사용승인일: 1994년 8월 18일

* 승강기: 2대 설치

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 재활요양센터(면회실, 식당 등)로 이용 중임

1.1. 입지조건

주변 환경:

* 본건은 전라남도 나주시 중앙동 소재 '나주버스터미널' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 점포 및 상가 등이 소재하는 상가지대로서, 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통 상황:

* 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 나주버스터미널이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

인접 도로 상태:

* 본건 소재 부지 서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로 왕복 2차선 및 북측으로 폭 3미터 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 광주새마을금고 근저당권 (2024년 12월 11일 접수, 을7)이 말소기준권리가 됩니다.

총 채권액:

* 등기부채권 총액은 6,000,000,000원입니다.

인수되는 권리:

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸되므로, 매수인이 인수하는 등기부상 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 본건은 재활요양센터로 이용 중이나, 임차인의 보증금 인수 여부는 인수 보증금 합계 0원이라는 점을 참고하시기 바랍니다. 다만, 실제 점유 관계 및 계약 내용은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 발생 원인 및 존속기간은 별도로 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 특성:

* 본건은 나주 구도심의 주요 상업지역에 위치하며, 근린생활시설 및 점포가 밀집해 있습니다.

* 나주버스터미널과 인접해 있어 유동인구가 많고, 접근성이 뛰어난 입지입니다.

주요 이용 용도:

* 건물은 현재 재활요양센터로 이용 중이며, 내부 시설(물리치료실, 사무실, 면회실, 식당 등)이 갖추어져 있습니다.

지역 발전 가능성:

* 토지이용계획상 개발촉진지구로 지정되어 있어 지역 발전 및 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

* 나주버스터미널 및 주변 상업시설을 통해 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

의료시설:

* 현재 재활요양센터로 운영 중인 점으로 미루어, 관련 의료 서비스 이용이 가능한 환경입니다.

교육시설:

* 인근에 교육시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 도시지역 내 상업지구로서 기본적인 교육 접근성은 확보될 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한사항:

* 본 토지는 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구, 배수구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위 시 관련 법규 검토가 필수적입니다. 특히, 비행안전구역과 역사문화환경보존지역은 재건축이나 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

공동담보 물건:

* 공동담보로 묶여 있다는 점은 해당 부동산이 다른 담보물건과 함께 채무를 담보하고 있음을 의미하며, 경우에 따라서는 복잡한 권리 관계나 추가적인 채무 부담 가능성을 내포할 수 있습니다.

건축물 노후화 가능성:

* 건물 사용승인일이 1994년으로, 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

혐오시설 존재 여부:

* 주변 현장 답사 및 관련 자료 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 노출되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 중앙동의 핵심 상업지역에 위치한 다층 상가 건물로, 나주버스터미널 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 재활요양센터로 운영 중이며, 별도의 보증금 인수 부담이 없는 점은 매력적인 요소입니다. 철근콘크리트 구조의 건물은 지하 1층, 지상 6층 규모로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지이용계획상 다양한 제한사항이 존재하며, 특히 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역 지정은 향후 개발이나 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 건물 노후화 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 나주 구도심 상업지구 내 핵심 입지: 나주터미널 인근으로 유동인구 및 접근성이 뛰어나 안정적인 상가 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 현재 운영 중인 업종: 재활요양센터로 사용 중이며, 관련 시설이 갖추어져 있어 업종 유지 시 빠른 수익 창출이 가능합니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

* 개발 촉진 지구 지정: 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 877,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 건축물 연식 및 상태, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 토지이용계획상 제한사항 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 책정을 위해서는 심층적인 현장 조사와 함께 인근 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사가 필요합니다. 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 추천이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.