나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1352 [4] 부산광역시 강서구 명지동 3357-6 미주프라자 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1,2)은 부산광역시 강서구 명지동 소재 ""신명초등학교"" 북측 인근에 위치하며 부근은 대단지 아파트 및 관련 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 ""부산지방법원 서부지원"" 남서측 인근에 위치하며 부근은 대단지 아파트 및 관련 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트(평지붕)지붕 12층건물내 제1층 제103호로서
외벽:석재타일붙임, 강화유리 등
내벽:노출콘크리트 등
창호:철제샷시마감 등임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층건물내 제1층 제106호, 108호로서
외벽:인조석 및 징크판넬, 강화유리마감 등
내벽:몰탈위페인팅 및 인테리어마감 등
창호:철제샷시마감 등임.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용중임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형토지로서 상업용건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측, 동측으로 중로 및 소로 등에 각각 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 광대로 및 중로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류접합, 중로2류접합, 경제자유구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류접합, 중로2류접합, 경제자유구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:본건은 현장조사시 전면부 외벽 및 창호 등이 제거된 상태인 바 경매 진행 및 응찰시 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

물건 비고

본건 목적물 상가는 임차인 이유진이 운영하는 '코코네일'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산서부지원 2025타경1352 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.62㎡ (약 2.00평)

토지지분: 6.62㎡ (약 2.00평)

건물면적: 25.74㎡ (약 7.79평)

건물지분: 25.74㎡ (약 7.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 미주프라자

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3357-6 (도로명 주소: 부산광역시 강서구 명지국제8로 243)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

해당층: 1층 110호

건물구조: 철근콘크리트조

준공연도 (사용승인일): 2016년 10월 13일

총층수: 9층 (본건 포함)

감정가: 434,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "신명초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 또한, "부산지방법원 서부지원" 남서측 인근에 자리하며, 주변으로는 대단지 아파트 및 관련 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 북측 및 남측, 동측으로 중로 및 소로 등 다양한 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역으로 지정되어 있으며, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당됩니다. 또한, 소로, 중로, 대로 등 다양한 규격의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 부산지방법원 서부지원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 10월 31일 접수된 경남은행 근저당(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 가압류, 근저당, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 본건 목적물 상가는 임차인 이유진 씨가 운영하는 '코코네일'입니다.

* 임차인: Y

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 사업자등록일: 2018년 03월 23일

* 확정일자: 2025년 05월 22일

* 배당신고일자: 2025년 05월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

명지동은 부산의 신흥 주거 및 상업 중심지로, 특히 명지국제신도시 개발과 함께 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 집중된 지역입니다. 부산지방법원 서부지원과 같은 주요 공공기관 및 교육 시설(신명초등학교)이 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

대단지 아파트 단지, 신명초등학교, 부산지방법원 서부지원, 다양한 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 초등학교, 법원 등 관공서와 주거 밀집 지역에 인접하여 유동인구가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

본건은 중복병합 사건이며 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 상태

현장 조사 당시 본건 목적물 상가의 전면부 외벽 및 창호 등이 제거된 상태로 확인되었습니다. 이는 건물 수리 및 유지 보수와 관련하여 추가적인 비용 발생 가능성을 시사하므로, 응찰 전 반드시 현장 재확인을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

6.3. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당되어 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 명지동의 우수한 입지에 위치한 근린상가로, 신명초등학교 및 법원 인접, 대단지 아파트 배후 수요 등 상가 운영에 긍정적인 요소를 다수 보유하고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없고 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건입니다. 다만, 건물 외벽 및 창호의 파손 상태는 명확한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장을 직접 방문하여 정확한 상태를 확인하고 필요한 수리 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 역사문화환경보존지역 등 토지이용계획상의 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 강서구 명지국제신도시 내 핵심 입지: 신흥 상업 중심지로 미래 가치 상승 기대

* 안정적인 배후 수요: 대단지 아파트, 학교, 법원 등 유동인구 풍부

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 현 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음 (0원)

* 미래 성장 가능성: 지속적인 개발이 진행 중인 지역 특성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 434,000,000원에서 인수 보증금 0원을 제외한 금액을 기준으로 하되, 현장 실사 결과 확인된 건물 상태, 예상 수리비, 명지동 지역 상권 시세 및 향후 발전 가능성, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 건물 외벽 및 창호 수리 비용은 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.