나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1352 [2] 부산광역시 강서구 명지동 3420-5 삼성플라자 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1,2)은 부산광역시 강서구 명지동 소재 ""신명초등학교"" 북측 인근에 위치하며 부근은 대단지 아파트 및 관련 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 ""부산지방법원 서부지원"" 남서측 인근에 위치하며 부근은 대단지 아파트 및 관련 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트(평지붕)지붕 12층건물내 제1층 제103호로서
외벽:석재타일붙임, 강화유리 등
내벽:노출콘크리트 등
창호:철제샷시마감 등임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층건물내 제1층 제106호, 108호로서
외벽:인조석 및 징크판넬, 강화유리마감 등
내벽:몰탈위페인팅 및 인테리어마감 등
창호:철제샷시마감 등임.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용중임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형토지로서 상업용건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측, 동측으로 중로 및 소로 등에 각각 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 광대로 및 중로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류접합, 중로2류접합, 경제자유구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류접합, 중로2류접합, 경제자유구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:본건은 현장조사시 전면부 외벽 및 창호 등이 제거된 상태인 바 경매 진행 및 응찰시 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산서부지원 2025타경1352 (2)

소재지

부산광역시 강서구 명지동 3420-5 삼성플라자 1층 108호

용도

근린상가

감정가

814,000,000원

면적

토지면적: 15.72㎡ (약 4.76평)

건물면적: 62.64㎡ (약 18.95평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동에 소재하며, 신명초등학교 북측 인근 또는 부산지방법원 서부지원 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집되어 있는 지역입니다.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태

본건은 북측 및 남측, 동측으로 중로 및 소로에 접하고 있으며, 일부 구간은 광대로와도 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수한 편입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류접합, 중로2류접합, 대로2류접합, 경제자유구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리 및 인수 권리

본 물건의 말소기준권리는 2017년 1월 24일 접수된 경남은행 근저당권(720,000,000원)이며, 해당 권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 강금옥: 보증금 15,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2025-05-07, 확정일자 2025-07-07, 배당신고일자 2025-05-07. 대항력 없음. (상가건물임차권 등기 2025-09-18)

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 750,000원, 전입/사업일자 2023-10-04, 확정일자 2023-10-04, 배당신고일자 2025-06-04. 대항력 없음.

* 서 : 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입/사업일자 2023-02-01. 확정일자 및 배당신고일자 없음. 대항력 없음.

* 안 : 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입/사업일자 2022-12-05. 확정일자 및 배당신고일자 없음. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입/사업일자 2024-10-04, 확정일자 2025-05-07, 배당신고일자 2025-05-07. 대항력 없음.

인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

주변 상권 특성

본건이 위치한 명지동 일대는 신축 아파트 단지들이 대거 들어서면서 상주 인구가 꾸준히 증가하고 있으며, 이에 따라 관련 근린생활시설 및 상업 시설의 수요도 동반 상승하고 있는 지역입니다. 주변에 신명초등학교와 부산지방법원 서부지원 등이 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

건물 이용 현황

본 건물은 삼성플라자로, 9층 규모의 집합건물이며, 본건(108호)은 1층에 위치한 근린생활시설로 이용 중입니다.

주변 편의시설 및 잠재적 혐오시설

주변에 대규모 아파트 단지, 초등학교, 법원 등 공공기관이 위치하여 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 마트, 병원, 학원 등 다양한 상업시설 이용이 편리합니다. 현재까지 파악된 바로는 본 건물 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 개발이 활발하게 이루어지고 있는 신흥 주거 및 상업 중심지입니다.

1.4. 생활정보

주요 생활 편의시설

인근에 신명초등학교가 있으며, 상업 지역 내에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 부산지방법원 서부지원 또한 가까운 거리에 위치해 있습니다.

주변 개발 현황

본 물건이 속한 지역은 부산 경제자유구역의 일부로, 지속적인 개발 및 인구 유입이 예상되는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

법적/행정적 리스크

본 건은 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로, 복잡한 권리관계가 얽혀 있을 수 있으므로 경매 진행 시 세심한 주의와 확인이 필요합니다.

물리적 리스크

현장 조사 시 전면부 외벽 및 창호 등이 제거된 상태로 확인되었습니다. 이는 건물 자체의 내구성과 외관에 대한 우려를 야기할 수 있으며, 인수 후 보수 또는 복구에 상당한 비용이 발생할 수 있으므로 입찰 전 반드시 현장 재확인을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

임차인 관련 리스크

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다. 특히 확정일자 및 배당신고일자가 누락된 임차인이 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 명지동의 대단지 아파트 및 법원, 학교 등 주요 시설 인근에 위치한 근린상가로, 유동인구 확보 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어난 입지를 자랑합니다. 다수의 근린상가와 아파트 단지로 둘러싸여 있어 안정적인 수요가 기대됩니다. 다만, 중복병합, 유동화, 공동담보 등 복잡한 권리관계와 더불어 건물 외벽 및 창호 파손 상태는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인들은 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 명도 과정에서의 변수와 건물 상태에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 강서구 명지동의 개발 잠재력이 높은 지역에 위치.

* 대단지 아파트 단지와 법원, 학교 등 인접하여 고정 및 유동인구 확보에 유리.

* 1층 근린상가로 접근성이 우수하며, 다양한 업종의 영업 가능성.

* 현재 임차인들의 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 814,000,000원입니다. 제시된 정보에 따르면 인수해야 할 보증금이 없으므로, 권리관계의 복잡성과 건물 상태를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세 및 향후 건물 복구 비용 등을 면밀히 검토한 후, 감정가를 기준으로 시장 상황에 맞춰 경쟁 입찰가격을 결정하는 전략이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가는 본건의 실질적인 가치 평가와 더불어, 현장 재확인 및 추가적인 시세 조사 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.