나이스옥션 법원경매 부산 2025타경357 [13] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 13층비-1307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭) 102동 6층 비-606호 외 12개호로서, 주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 6층 비-606호 12개호로서,

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여, 외부관찰, 인근 탐문 등에 의하여 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경357 (13)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 13층 비-1307호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

감정가: 162,000,000원

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 4.62㎡ (약 1.4평)

토지지분: 4.6193㎡ (약 1.4평)

건물면적: 28.13㎡ (약 8.5평)

건물지분: 28.1317㎡ (약 8.5평)

건물명: 대동레미안센트럴시티

총 층수: 지하 3층 ~ 지상 19층

건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

건축물 정보: 2019년 04월 사용승인, 총 160세대, 주차 107대 (세대당 약 0.7대)

1.3. 권리 및 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 해운대농업협동조합

공동담보: 본 건은 공동담보 물건임.

말소기준권리: 2019년 04월 24일 농업협동조합자산관리회사 근저당권

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없음 (지상권은 존재하나 구체적인 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치함.

주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능함.

인근에 시내버스정류장이 소재하며, 부산도시철도 1, 2호선 서면역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

제반 교통사정은 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (1,248,000,000원, 말소기준권리) (2019-04-24)

주택임차권: 최은영 (120,000,000원) (2024-03-18 말소)

압류: 부산진구 (2024-12-02, 말소)

임의경매: 해운대농업협동조합 (2025-01-24, 말소)

압류: 부산진세무서장 (2025-03-13, 말소)

등기부채권 총액: 1,368,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 최은영 (성만 표기: 최 )

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-13

확정일자: 2021-01-05

배당신고일자: 2024-03-18

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는 권리

본 건 등기부등본상의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정임.

따라서 매수인이 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

본 건이 소재한 부산진구 부전동 및 인근 서면 일대는 부산의 핵심 상업지구로서, 풍부한 유동인구와 잘 발달된 상업시설을 갖추고 있음.

대형 백화점, 쇼핑몰, 병원, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

오피스텔 및 주거용 건물 밀집 지역으로, 임대 수요가 꾸준한 지역임.

주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 전반적으로 쾌적한 도시 환경을 구성하고 있음.

5. 생활정보

주변에 부산진경찰서, 서면역 등 관공서 및 교통의 요지가 가까이 위치함.

다수의 버스 노선과 1, 2호선 서면역 이용이 편리하여 부산 시내 어디로든 이동이 용이함.

롯데백화점, NC백화점, 지하상가 등 대규모 쇼핑 시설과 다양한 음식점, 카페, 병원, 금융 서비스 이용이 편리함.

부산시민공원이 인접해 있어 여가 및 휴식 공간 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

내부확인 불가: 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 불가능하여, 외부 관찰 및 인근 탐문만을 통해 감정평가가 이루어졌음. 따라서 실제 내부 상태는 감정가와 상이할 수 있으며, 응찰 시 충분한 주의가 필요함.

임차인 관련: 대항력 없는 임차인 최 은 전입일자(2021-01-13) 대비 확정일자(2021-01-05)가 빠르며, 배당 신고도 하였으나 대항력은 없음. 보증금 120,000,000원에 대한 배당 여부에 따라 명도에 다소 시간이 소요될 가능성이 있음.

건축법 등 제한사항: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(85m, 120m), 상대보호구역에 해당됨. 이는 향후 건축 및 재개발 시 고려되어야 할 사항임.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설이 매우 우수함.

오피스텔로서 소형 면적임에도 불구하고 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높음.

다만, 내부 상태 확인이 불가능하다는 점은 경매 입찰 시 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 신중한 접근이 요구됨.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 임차인 명도 관련 사항을 추가적으로 확인하고 진행해야 함.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 중심 업무 및 상업지구인 서면역 초역세권에 위치하여 직주근접 및 투자가치가 높음.

편리한 교통: 지하철 1, 2호선 서면역과 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 접근성이 매우 뛰어남.

안정적인 수요: 풍부한 배후 수요를 바탕으로 오피스텔 임대 시장에서 꾸준한 수요가 기대됨.

권리 인수 없음: 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리가 말소되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 162,000,000원이며, 면적(28.13㎡, 약 8.5평)과 입지를 고려할 때 시장가치는 감정가를 상회할 가능성이 있음.

최근 유사 면적의 오피스텔 실거래가가 1억 7천만원대 후반에서 2억 2천만원대까지 형성된 점을 감안하면, 본 건 또한 시세 상승 여력이 있음.

하지만 내부 상태 미확인이라는 리스크와 명도 관련 고려사항이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 현 시세와 감정가, 그리고 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 다음과 같이 산정함.

예상 입찰가: 175,000,000원 ~ 185,000,000원

(입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 파악하고, 최신 시세 변동 추이를 추가적으로 확인한 후 최종 결정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.