나이스옥션 법원경매 부산 2025타경357 [11] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 13층비-1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭) 102동 6층 비-606호 외 12개호로서, 주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 6층 비-606호 12개호로서,

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여, 외부관찰, 인근 탐문 등에 의하여 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경357 (11)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 해운대농업협동조합 (추정)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 13층비-1304호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용으로 이용 추정)

* 감정가: 162,000,000원

* 토지 면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

* 건물 면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

2.3. 건축물 정보

* 건물명: 대동레미안센트럴시티

* 동: 102동 (추정, 감정평가서상) / (실제 전유부 JSON상 층은 3층, 호수는 304호로 표기되어 있어 표기된 13층 1304호와 차이가 있습니다.)

* 층수: 13층 (실제 확인 필요, 감정평가서상 6층 언급, 전유부 JSON상 3층)

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내

* 사용승인일: 2019년 04월 05일 (관련 정보 종합)

3. 입지조건

3.1. 교통

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

* 부산도시철도 1, 2호선 서면역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3.2. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 롯데백화점 부산본점, 서면 도심권 상권, 부산시민공원 등이 인접하여 생활 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 부산 지역 내에서 건설폐기물 재활용 사업장과 공원 조성으로 인한 민원 발생 사례가 있어, 해당 지역의 시설 입지 분포 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 내역

* 소유권보존: 2019-04-24 (주식회사대동레미안)

* 근저당: 2019-04-24 (농업협동조합자산관리회사, 1,248,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2024-08-29 (주택도시보증공사, 4,270,000,000원)

* 압류: 2024-12-02 (부산진구)

* 임의경매: 2025-01-24 (해운대농업협동조합) - 본 경매의 개시 채권자

* 압류: 2025-03-13 (부산진세무서장)

* 등기부채권 총액: 5,518,000,000원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 진용길)

* 보증금: 57,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-10

* 확정일자: 2024-05-13

* 배당신고일자: 2025-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 57,000,000원으로, 말소기준권리보다 늦은 확정일자를 가지고 있어 대항력이 없습니다. 경매 절차에서 배당을 통해 보증금을 우선 변제받을 것으로 예상됩니다.

4.3. 인수되는 권리

* 말소기준권리인 근저당(2019-04-24)보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인의 경우 대항력이 없으므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 지역 특징

* 본건이 위치한 부전동 및 인근 서면 지역은 부산의 핵심 상업 및 업무지구로 유동인구가 풍부합니다.

* 부산시가 2030년까지 서면 도심권을 글로벌 중심업무지구로 대개조한다는 계획이 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5.2. 오피스텔 현황

* '대동레미안센트럴시티'는 2019년에 준공된 오피스텔 및 도시형생활주택 단지로, 상대적으로 신축급에 속합니다.

* 서면역 역세권에 위치하여 직장인, 1인 가구 등 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 서면에코팰리스시티, 서면동일타워스위트 등 유사한 오피스텔이 다수 존재하며, 거래 사례를 통해 시세 파악이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 롯데백화점 부산본점, 롯데에비뉴엘 부산본점, 서면종합시장, 트레이더스 홀세일 클럽 서면점 등 다양한 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 인근 병원, 은행, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

6.2. 교통

* 서면역(1, 2호선)이 인접하여 부산 시내 어디든 빠르게 이동 가능합니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행 중인 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 내부 확인 불가

* 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능하여, 외부 관찰 및 인근 탐문 등을 통해 통상적인 상태를 상정하여 감정평가되었습니다. 이는 응찰 시 유의해야 할 사항입니다.

7.2. 용도 불일치

* 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 실제 이용 현황과 공부상 용도가 다를 수 있으므로, 이행강제금 부과 가능성 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7.3. 오피스텔 층수 및 호수 표기 불일치

* 사건번호 상의 소재지는 '13층 비-1304호'이나, 제공된 전유부 JSON 정보상으로는 '3층 304호'로 표기되어 있습니다. 실제 매각 물건의 정확한 층과 호수에 대한 확인이 반드시 필요합니다. 또한 감정평가서 요약에는 '6층 비-606호 외 12개호'라고 언급되어 있어, 정확한 물건 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 부산 최대 상권 중 하나인 서면역 초역세권에 위치하여 직장인 및 1인 가구의 높은 수요를 기대할 수 있습니다.

* 부산시의 서면 도심권 개발 계획 등 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

8.2. 시세 상승 잠재력

* 상대적으로 신축급 오피스텔이며, 서면 상권의 지속적인 발전 가능성으로 인해 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 감정가 대비 추가적인 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면에 위치한 신축급 오피스텔로, 훌륭한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 감정가 1억 6,200만원은 최근 실거래가 및 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인 불가, 공부상 용도와 실사용 용도의 차이, 그리고 오피스텔 층수 및 호수 표기 불일치 문제는 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가 확인이 필요합니다. 이러한 위험 요소를 감안하더라도, 서면의 입지적 장점과 미래 가치를 고려할 때 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

10. 예상 입찰가 산정

10.1. 시세 조사

* 대동레미안센트럴시티 오피스텔의 전용 32.25㎡ (약 9.7평) 기준 실거래가는 2023년 6월 및 7월에 2.2억원에 거래되었습니다.

* 최근(2026년 7월) 매매 예상가가 약 2.55억 원으로 조사되었습니다.

* 다른 유사 오피스텔(예: 서면에코팰리스시티, 전용 29.72㎡)의 경우 1.5억 원대 후반에서 2.1억원대까지 거래/호가 형성되어 있습니다.

* 제공된 임대 정보에 따르면, 보증금 6,000만원에 월세 22만원 수준의 시세가 확인됩니다.

10.2. 예상 낙찰가 도출

* 감정가: 162,000,000원

* 최근 실거래가 및 시세: 160,000,000원 ~ 255,000,000원 (전용 30㎡ 내외 기준)

* 인수되는 권리 없음.

* 내부 확인 불가, 층수/호수 표기 불일치 등 리스크 존재.

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 현 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 그러나 내부 확인 불가 및 층수/호수 표기 불일치와 같은 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시세의 하단부와 감정가를 종합적으로 고려하여 165,000,000원 ~ 185,000,000원 사이를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 상세 현장 조사 및 최근 시세 변동을 재확인한 후 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.