나이스옥션 법원경매 부산 2025타경357 [10] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 12층비-1210호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭) 102동 6층 비-606호 외 12개호로서, 주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 6층 비-606호 12개호로서,

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여, 외부관찰, 인근 탐문 등에 의하여 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경357 (10)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 12층비-1210호

용도: 오피스텔

감정가: 171,000,000원

토지면적: 4.86㎡ (약 1.47평)

토지지분: 4.8648㎡

건물면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

건물지분: 29.6274㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 해운대농업협동조합

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1, 2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용상태: 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건 서측으로 중로, 북측으로 소로와 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 4월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사(근저당)입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 주요 등기 현황:

* 을1: 근저당 (2019.04.24, 농업협동조합자산관리회사, 1,248,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (2025.11.17 접수, 한국토지주택공사, 60,000,000원) - 말소 예정 (대항력 없음)

* 갑2: 가압류 (2024.08.29, 주택도시보증공사, 4,270,000,000원) - 말소 예정

* 갑4: 임의경매 (2025.01.24, 해운대농업협동조합, 1,043,463,136원) - 말소 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 김 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-12

* 확정일자: 2024-04-15

* 배당신고일자: 2025-03-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 부산의 핵심 상권인 서면 일대에 위치하며, 부산진경찰서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변에 롯데백화점, 롯데 에비뉴엘, 서면 지하상가 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동 인구가 많고 상권이 활발합니다.

* 혐오시설 유무: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 부산진경찰서는 치안 유지 시설로 혐오시설로 간주되지 않습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 1, 2호선 환승역인 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 전역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 편의시설: 롯데백화점 부산본점, 롯데시네마, 부산시민공원 등 쇼핑, 문화, 휴식 시설 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의 시설이 풍부합니다.

* 건축물 정보:

* 건물명: 대동레미안센트럴시티

* 준공 연도: 2019년

* 총 층수: 19층 (본건: 12층)

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 건물 면적(전용면적): 29.63㎡ (약 8.96평)

* 총 세대수: 오피스텔 160호, 도시형생활주택 144세대 (총 304실)

* 주요 설비: 위생, 급배수, 화재탐지/경보, 스프링클러, 소화전, 승강기, 기계식 주차타워, 공동현관문, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부확인 불가: 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 현장 조사 및 외부 관찰, 인근 탐문에 의존하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 명도 관련 불확실성: 내부 확인 불가 사유와 관련하여, 임차인 외 다른 점유자가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 등기부등본상 일부 권리(예: 을2 주택임차권)의 접수일자가 경매 개시일보다 미래로 표기된 점, 말소기준권리인 근저당이 '말소'로 표기된 점 등 일반적이지 않은 기록이 있어, 권리 분석 시 더욱 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 등이 본 건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 중심 업무 및 상업지구인 서면역 역세권에 위치한 오피스텔로, 탁월한 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능한 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 공부상 업무시설이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 권리 관계상 인수되는 권리는 없으며, 경매 절차를 통해 낙찰자는 소유권만 취득하게 됩니다. 다만, 감정평가 당시 내부 확인이 불가했던 점과 등기부등본상의 일부 특이사항은 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산 1, 2호선 서면역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 직장인 및 1인 가구의 임대 수요가 매우 높을 것으로 예상됩니다.

* 탄탄한 배후 수요: 서면 상권은 부산 최대 상권 중 하나로, 유동인구가 많으며 롯데백화점, 부산시민공원 등 주변 인프라가 우수하여 주거 만족도가 높습니다.

* 안정적인 임대 수익: 오피스텔의 경우, 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

* 경매 투자 메리트: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회이며, 권리 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 171,000,000원입니다. 최근 시세 조사를 종합해 보면, 유사 면적(전용 8.96평)의 대동레미안센트럴시티 오피스텔은 1억 5,600만원에서 1억 8,800만원 수준으로 거래되거나 경매 물건으로 나오고 있습니다. 특히, 2019년 4월 29일 28타입(전용 8평)이 1억 8,852만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 현 시세: 유사 면적 오피스텔의 매매 시세는 약 1억 7,000만원 ~ 2억 2,000만원 수준으로 추정됩니다. (이는 외부 시세 조사에 기반한 추정치이며, 실제 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

* 최근 경매 물건 시세: 최근 해당 단지의 경매 물건들이 1억 5,700만원 ~ 1억 7,100만원 선에서 입찰이 진행되고 있는 것으로 보입니다.

* 부대 비용 고려: 취득세, 법무사 비용, 명도 비용 등 예상되는 추가 비용을 고려해야 합니다.

* 잠재적 리스크 고려: 내부 확인 불가, 명도 관련 불확실성 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 적정 입찰가 범위: 1억 6,000만원 ~ 1억 7,500만원

* 참고: 위 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 경매 투자 원칙에 따른 것이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 경매 당일 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.