나이스옥션 법원경매 부산 2025타경357 [12] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 13층비-1306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭) 102동 6층 비-606호 외 12개호로서, 주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 6층 비-606호 12개호로서,

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여, 외부관찰, 인근 탐문 등에 의하여 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경357 (12)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 13층 비-1306호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용중)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 해운대농업협동조합

2.

1.2. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 중 13층

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감

창호: 샷시창 구조

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비, 공동현관문설비, 도시가스 난방설비 등

2.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 162,000,000원

토지면적: 4.62㎡ (약 1.4평)

건물면적: 28.13㎡ (약 8.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치합니다.

주위에는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

2.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 1, 2호선 서면역이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

등기부 요약에 따르면,

- 소유권 보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

- 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (1,248,000,000원) - 말소기준권리

- 주택임차권: 이효빈 (40,000,000원) - 말소 (전입 2021-06-04, 확정 2021-05-17)

- 가압류: 주택도시보증공사 (4,270,000,000원) - 말소

- 압류: 부산진구 (1건) - 말소

- 임의경매: 해운대농업협동조합 (채권자) - 말소

- 압류: 부산진세무서장 (1건) - 말소

총 등기부채권액은 5,558,000,000원입니다.

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3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이효빈

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 340,000원

* 전입일자: 2021-06-04

* 확정일자: 2021-05-17

* 배당신고일자: 2024-07-22

* 대항력: 없음

* 비고: 본 물건은 임차인이 존재하나 대항력이 없어 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 예정입니다.

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3.3. 인수 가능한 권리

등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

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4. 상권분석

본 물건은 부산의 핵심 상업 및 교통의 중심지인 서면역 인근에 위치하고 있습니다.

주변에 다양한 업무시설, 상업시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로 주거 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

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5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1, 2호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 부산진경찰서 인근에 위치하며, 병원, 은행, 쇼핑몰, 마트 등 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 본건은 상대보호구역에 해당합니다.

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6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 감정평가 당시 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 외부 관찰 및 탐문 조사만으로 감정평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있거나 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 응찰 시 반드시 사전 현장 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 다른 담보 물건과의 연관성이 있을 수 있음을 의미하며, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

2.

7. 종합 의견

본건은 부산의 중심부인 서면역 역세권에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다.

권리관계가 명확하고 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않은 점은 주요 리스크 요인이므로, 투자 결정 전에 반드시 직접 현장을 방문하여 건물의 상태를 면밀히 파악해야 합니다. 공동담보 물건이라는 점도 인지하고 접근할 필요가 있습니다.

2.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 최대 상권인 서면역 역세권으로 풍부한 임대 수요와 높은 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 깔끔한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 생활 편의성: 교통, 쇼핑, 문화 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 투자 가치: 시세 대비 저렴한 가격으로 취득 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

2.

현 시세 분석을 위한 실시간 부동산 시세 정보 접근이 어려워, 제시된 감정가(162,000,000원)를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

오피스텔 경매 물건은 일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많습니다.

본건의 경우, 내부 확인 불가 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 70% ~ 85% 범위를 예상 입찰가로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 113,400,000원 (감정가 70%) ~ 137,700,000원 (감정가 85%)

최종 입찰가는 본건의 실제 가치, 경쟁 입찰 상황, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.