나이스옥션 법원경매 부산 2025타경357 [6] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 7층비-706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭) 102동 6층 비-606호 외 12개호로서, 주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 6층 비-606호 12개호로서,

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여, 외부관찰, 인근 탐문 등에 의하여 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경357 (6)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51, 대동레미안센트럴시티 7층비-706호

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔로 이용 중으로 탐문 조사됨

* 감정가: 157,000,000원

* 토지면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

* 토지지분: 4.6193㎡ (약 1.39평)

* 건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

* 건물지분: 28.1317㎡ (약 8.51평)

* 채권자: 해운대농업협동조합

* 공동담보: 해당 (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

1.3. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

* 건물명: 대동레미안 센트럴시티

* 주소: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51번지 (도로명: 부산광역시 부산진구 부전로 108)

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 전체 층수: 지하 3층, 지상 19층

* 사용승인일: 2019년 04월 05일 (건축 후 약 7년 경과)

* 해당 호수: 7층 비-706호

* 전용면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

* 분양면적 (참고): 28.13㎡ (약 8.51평) - 제공된 건물지분 기준

* 총 동 연면적: 23,632.77㎡

* 대지면적: 1,994.2㎡

* 건폐율: 75.0195%

* 용적률: 977.2386%

* 용도 분류: JSON상 '공동주택'으로 등록되어 있으나, 현장에서는 주거용 오피스텔로 이용 중

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근

* 주변 환경: 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설 형성 지역

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1, 2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함

* 도로: 본건 서측으로 중로, 북측으로 소로와 접해 있음

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2019-04-24)

* 말소 예정 권리:

* 을1 근저당권 (말소기준권리)

* 을2 주택임차권 (김혜연, 120,000,000원) - 확정일자 2020-08-07, 전입일자 2020-09-10. 말소기준권리보다 후순위이며, 배당신고일자(2024-07-19)가 말소기준권리보다 늦고 대항력이 없는 것으로 명시되어 말소 예정임.

* 을3 가압류 (주택도시보증공사, 4,270,000,000원)

* 을4 압류 (부산진구)

* 갑4 임의경매 (해운대농업협동조합)

* 인수되는 보증금: 0원

* 총 채권액: 5,638,000,000원

* 권리분석 요약: 본건은 등기부상 모든 후순위 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인 김혜연 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다.

4. 상권분석

* 지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역

* 이용 현황: 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 주변에 다양한 상업 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 부산진경찰서 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다. 서면역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 접근이 편리합니다.

* 교통: 부산 지하철 1, 2호선 환승역인 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 이동이 편리합니다.

* 주거 환경: 업무시설과 주거시설이 복합된 지역으로, 도심 속 주거의 편리함을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부확인 불가: 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태 확인이 불가능했습니다. 외부 관찰 및 인근 탐문으로 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 따라서 입찰 전 내부 상태 확인이 필수적이며, 예상치 못한 수리비 등이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 56억 3천 8백만원으로 감정가(1억 5천 7백만원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 절차 중 채권자의 배당이나 법적 절차에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 주거용 오피스텔 이용: 공부상 업무시설로 되어 있으나 실제 주거용으로 이용 중이므로, 취득 시 주택 관련 세금(취득세 중과 등)이 부과될 가능성을 고려해야 합니다.

* 공동담보 관련 불확실성: '공동담보' 물건으로 명시되어 있으나, 본건 외 담보물건에 대한 정보가 부족합니다. 타 담보물의 경매 진행 여부나 결과가 본건 매각에 영향을 미칠 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사를 실시한 결과, 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역과 인접한 대동레미안센트럴시티 내 오피스텔로, 훌륭한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 비교적 신축(사용승인 2019년) 건물이며, 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 내부 확인 불가 및 높은 채권 총액, 공동담보 등의 리스크 요소를 충분히 인지하고 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다. 주거용으로 활용 시 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 중심 서면과 가까워 직주근접성이 뛰어나며, 풍부한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통의 요충지: 서면역(지하철 1, 2호선) 및 다양한 버스 노선을 통해 부산 전역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

* 신축급 오피스텔: 사용승인 6년차로 비교적 최근에 지어진 건물이라 상품성이 양호합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 소형 평형으로 1인 가구의 실거주 수요가 꾸준하며, 임대 수익 투자로서도 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석: 대동레미안센트럴시티 내 유사 면적(28-30㎡) 오피스텔의 최근 실거래가는 대략 1억 6천만원에서 1억 8천만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 1억 5천 7백만원은 현재 시세와 비교했을 때 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 보증금 인수액: 0원

* 예상 입찰가 산정: 내부 확인 불가, 공동담보 등의 리스크 요소를 고려하고, 시세 대비 합리적인 낙찰가를 목표로 할 때, 감정가 대비 100~110% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 최종 제안가: 168,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.