나이스옥션 법원경매 부산 2025타경357 [9] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 12층비-1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭) 102동 6층 비-606호 외 12개호로서, 주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 6층 비-606호 12개호로서,

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여, 외부관찰, 인근 탐문 등에 의하여 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경357 (9)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 12층비-1204호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 162,000,000원

* 토지면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

* 토지지분: 4.6193㎡ (약 1.39평)

* 건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

* 건물지분: 28.1317㎡ (약 8.51평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 해운대농업협동조합 (갑4 임의경매 등기 기준)

* 건축물 정보:

* 건물명: 대동레미안 센트럴시티

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 총 층수: 지하 3층, 지상 19층

* 준공일: 2019년 4월 5일

* 용도: 공부상 업무시설(오피스텔), 주거용으로 이용 중 추정

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1,2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 이용 현황: 인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 본건 서측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접하여 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(85m, 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,248,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

* 을2 주택임차권 (이시은) - 대항력 없음, 배당 신고 완료

* 갑2 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑3 압류 (부산진구)

* 갑4 임의경매 (해운대농업협동조합)

* 갑5 압류 (부산진세무서장)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다 (지상권 등).

* 임차인 현황:

* 임차인: 이시은

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-30

* 확정일자: 2019-09-02

* 배당신고일자: 2024-08-02

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나 배당신고 하였으므로, 별도의 인수 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 약 5,638,000,000원

1.3. 상권분석

* 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 주변에 백화점, 마트, 병원 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 부산진경찰서, 금융기관, 병원, 각종 근린생활시설 등.

* 교통: 부산도시철도 1,2호선 서면역, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 건물 내 설비: 위생설비, 급배수, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 소화전, 승강기, 기계식 주차타워, 공동현관문, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 감정평가 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능하였으므로, 실제 내부 상태는 외부 관찰 및 탐문에 의해 추정된 내용과 다를 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 할 중요한 사항입니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 56억원 이상으로 높아, 경매 물건의 복잡성을 시사합니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

부산의 핵심 역세권인 서면역 인근에 위치한 대동레미안센트럴시티 오피스텔 경매 물건입니다. 입지적 강점과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되며, 내부 확인이 불가했던 점은 유의해야 할 리스크입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 높은 채무 총액은 경매 과정의 복잡성을 암시할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 중심 상권인 서면역 도보권에 위치하여 출퇴근 및 생활이 매우 편리합니다.

* 안정적인 임대 수익: 서면 지역은 오피스텔 및 소형 주거 시설에 대한 꾸준한 임대 수요가 있습니다.

* 향후 가치 상승 기대: 지속적인 지역 개발 및 상권 활성화로 인한 향후 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 시세분석

본건의 시세 분석을 위해서는 유사 면적 및 형태의 오피스텔에 대한 최근 실거래가 및 현재 매물 시세를 파악하는 것이 중요합니다. 제공된 정보에 따르면, 인근 대동레미안센트럴시티 오피스텔의 전용 32㎡ 매물이 2억원대 초중반에서 거래된 사례가 있습니다. 본건은 전용 28.13㎡(약 8.51평)으로, 해당 지역의 높은 수요와 역세권 입지를 고려할 때 유사한 수준 또는 그 이상의 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 부동산 시장 동향 및 개별 물건의 상태(내부 확인 불가 등)에 따라 실제 시세는 변동될 수 있으므로, 반드시 현장 방문 및 상세한 시장 조사를 통해 정확한 시세를 확인해야 합니다. 외부 검색 결과에서 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 1억 5천만 원대에서 2억 5천만 원대까지 다양한 가격에 거래되거나 매물로 나와 있음을 확인할 수 있었습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6200만원입니다. 현재까지 파악된 권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 유사 면적 오피스텔의 시세가 1억 5천만 원에서 2억 5천만 원 범위로 파악되고 있으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 물건의 실제 상태(내부 확인 불가 리스크), 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현장 답사를 통해 내부 상태와 건물 관리 상태를 면밀히 확인한 후, 본인의 투자 목적과 자금 계획에 맞춰 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 답사를 통한 실제 확인 없이는 정확한 판단이 어렵습니다. 또한, 외부 검색을 통해 확인된 시세 정보는 참고용이며, 실제 시장 가격과 차이가 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설은 제공된 정보 내에서 확인되지 않았으나, 입찰 전 반드시 직접 주변 환경을 확인하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.