나이스옥션 법원경매 부산 2025타경357 [7] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 7층비-709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭) 102동 6층 비-606호 외 12개호로서, 주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 6층 비-606호 12개호로서,

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여, 외부관찰, 인근 탐문 등에 의하여 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경357 (7)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전로 108 (부전동, 대동레미안센트럴시티) 7층 비-709호

용도: 오피스텔

감정가: 167,000,000원

토지면적: 4.90㎡ (약 1.48평)

토지지분: 4.9011㎡ (약 1.48평)

건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.848㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 해운대농업협동조합

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 7층

사용승인일: 2019-04-05

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 부산도시철도 1, 2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

본건 서측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

혐오시설 정보:

주변 지역을 조사한 결과, 물건지 인근에 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (1,248,000,000원, 말소기준권리) (2019-04-24)

* 전세권설정: 김주현 (60,000,000원, 말소) (2019-04-24)

* 가압류: 주택도시보증공사 (4,270,000,000원, 말소) (2024-08-29)

* 압류: 부산진구 (말소) (2024-12-02)

* 임의경매: 해운대농업협동조합 (말소) (2025-01-24)

총 채권액: 5,578,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 김주현

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입/확정일자: 2023-04-11

* 배당신고일자: 2025-02-24

* 대항력: 없음

권리분석 종합:

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 김주현은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

주위 상업 환경:

본건이 위치한 부전동 및 서면 일대는 부산을 대표하는 상업 및 업무 중심지로, 풍부한 유동인구와 상업시설을 갖추고 있습니다. 롯데백화점, 쥬디스태화, 삼정타워 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 금융기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 상권이 매우 활성화되어 있습니다.

주요 업종:

오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 복합적으로 분포하고 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

토지이용계획:

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속해 있으며, 최고높이 제한지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 쇼핑: 롯데백화점 부산본점, 쥬디스태화, 삼정타워, 서면 지하상가, 서면시장, 부전시장 등

* 교통: 부산도시철도 1, 2호선 서면역, 다수의 시내버스 노선

* 공공시설: 부산진경찰서

* 문화/여가: 부산시민공원이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 기타: 다양한 음식점, 카페, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가:

감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 확인이 이루어지지 못하고 외부 관찰 및 인근 탐문을 통해 감정평가되었습니다. 이는 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

공동담보:

본건은 공동담보 물건으로, 채무 불이행 발생 시 다른 공동담보물에도 영향을 미칠 수 있으나, 본 경매 절차 상으로는 개별 물건별로 진행됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역 인근에 위치한 오피스텔입니다. 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설, 그리고 대규모 상권을 배후로 하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 건물 노후도가 낮고(2019년 준공), 주변 개발 호재도 존재합니다. 다만, 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 못했다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 최대 상권인 서면 중심에 위치하여 직장인 및 1인 가구의 높은 임대 수요 기대.

* 편리한 교통: 부산 지하철 1, 2호선 서면역 도보 이용 가능, 대중교통 이용 최적.

* 풍부한 생활 인프라: 백화점, 쇼핑몰, 병원, 공원 등 각종 편의시설 인접.

* 안전한 권리 관계: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 인근 개발 호재: 서면 일대 도시재생 사업 등 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 167,000,000원이나, 동일 건물 내 유사 면적(32.2541㎡)의 물건이 2023년 6~7월경 220,000,000원에 거래된 사례가 있는 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가보다 높을 것으로 판단됩니다. 면적 차이(약 2.4㎡)와 시세 변동을 감안하여, 현 시세 기준으로 예상되는 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 결정될 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 195,000,000원 내외를 목표가로 설정하여 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.