나이스옥션 법원경매 부산 2025타경357 [8] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 7층비-710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭) 102동 6층 비-606호 외 12개호로서, 주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 6층 비-606호 12개호로서,

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여, 외부관찰, 인근 탐문 등에 의하여 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경357 (8)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 7층 비-710호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

* 감정가: 166,000,000원

* 토지면적: 4.86㎡ (약 1.47평)

* 토지 지분: 4.8648㎡ (약 1.47평)

* 건물면적 (전용면적): 29.63㎡ (약 8.96평)

* 건물 지분: 29.6274㎡ (약 8.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 해운대농업협동조합

* 건물 규모: 총 19층 중 7층 (철근콘크리트구조)

* 준공일: 2019년 04월 05일

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근

* 주위환경: 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 혼재

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 시내버스정류장, 부산도시철도 1,2호선 서면역 소재 (제반 교통사정 양호)

* 도로: 본건 서측 중로, 북측 소로와 각각 접함

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2019-04-24 접수, 1,248,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음

* 등기부채권 총액: 5,518,000,000원 (소유권보존, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 340,000원

* 전입일자/확정일자: 2020-12-30

* 배당신고일자: 2025-04-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항:

* 공동담보 물건으로, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 불가능하여 외부 관찰 및 인근 탐문에 의해 통상적인 상태로 감정평가되었으므로 경매 진행 및 응찰 시 유의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 부산의 핵심 상업 및 업무지구인 서면역 인근에 위치.

* 상업시설: 건물 자체 및 주변에 다수의 근린생활시설, 업무시설 밀집.

* 유동인구: 서면역 및 부산진구 일대의 높은 유동인구와 직주근접 수요를 바탕으로 안정적인 수요층 확보 가능.

* 교통 접근성: 지하철 1,2호선 서면역과 다수의 시내버스 노선 이용이 편리하여 외부 접근성이 우수.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1,2호선 서면역 및 다수의 시내버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 영화관 등 다양한 편의시설 인접.

* 주변 시설: 부산진경찰서, 주민센터 등 관공서 인접.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 교육시설이 있을 수 있으나, 직접적인 학군 관련 정보는 제한적임.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 감정평가 시 내부 확인이 불가능하여 실제 물건 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건 외 다른 담보물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 낙찰가나 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

* 주거용 오피스텔 이용: 공부상 업무시설이나 주거용으로 이용 중인 점은 주거 관련 법규 적용 및 잠재적 민원 발생 소지를 내포합니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 55억원 이상으로 매우 높아, 채권자들의 적극적인 권리 행사 및 경매 진행 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산의 핵심 교통 요지이자 상업 중심지인 서면역 인근에 위치하여 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 반경 내 풍부한 유동인구와 직주근접 수요를 바탕으로 주거 및 업무용으로 안정적인 가치를 유지할 것으로 판단됩니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으나, 감정평가 당시 내부 확인 불가 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 응찰 전 철저한 현장 재확인 및 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 서면역 (1,2호선)을 도보로 이용 가능한 핵심 입지.

* 배후 수요: 서면 일대의 높은 직장인구 및 상주인구로 인한 안정적인 임대 수요.

* 활발한 상권: 주변의 다양한 상업 및 편의시설 이용 용이.

* 합리적 감정가: 향후 시세 상승 잠재력을 고려한 접근.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 현재 시세 분석:

* 본 건과 유사한 면적(약 29.63㎡)의 대동레미안센트럴시티 오피스텔 거래 사례를 분석한 결과, 최근 2023년에는 32.25㎡ 면적이 2.2억원에 거래된 사례가 있으며, 최근에는 32㎡ 면적이 1.4억원에 거래된 사례도 확인됩니다. 반면, 동일 건물 내 다른 호실들의 감정가는 1.57억원 ~ 1.62억원 수준입니다. 이러한 가격 편차는 각 물건의 층수, 향, 내부 상태 등 개별적 요인에 따라 발생할 수 있습니다.

* 본 건의 감정가는 1.66억원으로, 최근 거래된 1.4억원보다는 높고, 2.2억원보다는 낮으며, 유사 감정가 범위 내에 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 1.4억원 거래 사례와 감정평가 당시 내부 확인 불가 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서 감정가(1.66억원)와 최근 거래가(1.4억원) 사이에서, 그리고 기타 호실들의 감정가 수준을 고려하여, 약 1.60억원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 최종 입찰가는 현장 재확인 결과, 임대차 현황, 동종 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.