나이스옥션 법원경매 부산 2025타경357 [4] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 7층비-704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭) 102동 6층 비-606호 외 12개호로서, 주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 6층 비-606호 12개호로서,

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여, 외부관찰, 인근 탐문 등에 의하여 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경357 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 해운대농업협동조합

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51, 대동레미안센트럴시티 7층 비-704호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설이나 주거용으로 이용중인 것으로 탐문 조사됨)

건축물대장상 용도: 공동주택 (JSON 데이터 분석 결과)

토지 면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

토지 지분: 4.6193㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

건물 지분: 28.1317㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 157,000,000원 (1억 5천 7백만원)

1.3. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건물명: 대동레미안센트럴시티

총 층수: 지하 3층, 지상 19층

해당 층수: 7층 (B-704호)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

준공일: 2019년 04월 05일

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 소화전, 승강기, 기계식 주차타워, 공동현관, 도시가스 난방 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, '부산진경찰서' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 부산도시철도 1, 2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 04월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권최고액 1,248,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (매각으로 인한 소멸 예정)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강경진

보증금: 120,000,000원 (1억 2천만원)

차임: 0원

전입일자: 2020년 07월 01일

확정일자: 2020년 06월 22일

배당신고일자: 2024년 07월 15일

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

인수할 임차보증금은 없습니다. (총 0원)

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,368,000,000원 (13억 6천 8백만원)입니다.

4. 상권 분석

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 부산의 주요 도심 상권 중 하나인 서면 상권에 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. 특히, 오피스텔의 경우 소형 주거 및 업무 공간으로서의 수요가 꾸준하며, 주변 근린생활시설 및 교통의 편리성이 상권 가치를 높이는 요인으로 작용합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

서면역 일대의 풍부한 상업시설(백화점, 쇼핑몰, 식당가, 병원 등)을 이용할 수 있습니다. 또한, 인근에 부산진경찰서가 위치해 치안 관련 이점도 있습니다.

5.2. 주변 환경

주거 및 업무 복합지역으로, 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 부산 지역 내에서 혐오시설이 특정 지역에 집중되는 경향이 있다는 뉴스들이 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 외부 관찰 및 인근 탐문 조사 결과를 바탕으로 감정평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 응찰 시 유의해야 합니다.

6.2. 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이

건축물대장상으로는 '공동주택'으로 등록되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 추후 재산권 행사나 용도 변경 시 문제가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면과 인접한 부전동에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 오피스텔입니다. 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 사업장에 적합하며, 임차인에게 대항력 있는 권리가 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 내부 확인이 불가했던 점과 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이는 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

서면역 초역세권에 가까워 대중교통 이용이 매우 편리하며, 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

8.2. 권리상 안전성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 인수할 권리나 임차보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

8.3. 소형 면적의 임대 수요

28. 13㎡의 소형 면적으로 1인 가구 및 소규모 사업장을 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 시세 조사 결과, 부산진구 부전동 일대 유사 면적(약 20~30㎡)의 오피스텔 매매가는 1억 2천만원에서 2억 4천만원 사이로 형성되어 있습니다.. 특히 대동레미안센트럴시티 단지의 경우, 32.25㎡ 면적의 실거래가가 2억 2천만원 수준(2019년 기준)으로 확인되었습니다. 본건의 감정가는 1억 5천 7백만원으로, 이는 시세 범위 내에 있으며, 해당 단지의 일반적인 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 인수할 임차보증금이 없고(0원), 권리상 안전성이 확보되어 있어 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 가능합니다. 주변 시세 및 소형 오피스텔의 일반적인 투자 수익률을 고려했을 때, 감정가 수준인 1억 5천 7백만원에서 보수적으로 10% 가량 할인된 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 재확인 및 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

* 감정가: 157,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

* 예상 입찰가 (추천): 145,000,000원 (1억 4천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.