나이스옥션 법원경매 부산 2025타경357 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 6층비-606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭) 102동 6층 비-606호 외 12개호로서, 주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 6층 비-606호 12개호로서,

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여, 외부관찰, 인근 탐문 등에 의하여 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경357 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51

건물명: 대동레미안센트럴시티

호수: 6층 비-606호

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

토지 지분: 4.6193㎡ (약 1.39평)

건물 면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

건물 지분: 28.1317㎡ (약 8.51평)

용도: 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔로 이용중

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 중 6층

사용승인일: 2019년 04월 05일

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 156,000,000원 (1억 5천 6백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다.

부산도시철도 1, 2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 접근 및 대중교통 이용이 모두 양호하여 교통 여건은 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속해 있습니다.

또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 85m, 최고 120m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 관한 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물에는 주식회사대동레미안의 소유권보존등기가 2019년 04월 24일에 되어 있습니다.

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 2019년 04월 24일에 설정되었습니다.

이후 주택도시보증공사의 가압류(2024-08-29, 42억 7천만원), 부산진구의 압류(2024-12-02), 해운대농업협동조합의 임의경매(2025-01-24), 부산진세무서장의 압류(2026-03-27) 등이 등기되었습니다.

등기부상 채권 총액은 55억 1천 8백만원에 달합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 신명숙

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. (지상권 없음)

3.4. 총 인수 보증금

낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 부전동은 부산의 핵심 상업지구인 서면과 인접하여 롯데백화점, 쥬디스태화, 지하상가 등 대규모 상업시설이 밀집해 있습니다.

다양한 근린생활시설과 금융기관, 병원 등이 잘 갖추어져 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 오피스텔 가치

서면역 초역세권에 위치한 오피스텔로서, 직장인 및 1인 가구의 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.

역세권 프리미엄과 더불어 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 부산본점, 롯데 시네마, 서면 젊음의 거리, 부산시민공원 등이 인접해 있어 문화, 여가, 쇼핑 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있으나, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 기타 시설

부산진경찰서가 인근에 위치하여 치안 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 외부 관찰 및 인근 탐문으로 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태는 현장 방문 시 반드시 직접 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과의 연관성을 확인할 필요가 있습니다. (다만, 권리분석상 인수되는 권리는 없습니다.)

6.3. 건축물 주용도와 실제 이용

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 임대 및 명도 과정에서 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산의 중심 상업지구인 서면역 인근에 위치한 대동레미안센트럴시티 오피스텔입니다.

교통, 편의시설, 생활 인프라가 매우 우수하며, 1인 가구 및 직장인 수요가 풍부한 지역입니다.

등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, 감정평가 시 내부 확인이 불가능했던 점은 응찰 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 프리미엄

부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 높은 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 비교적 낮은 감정가

본 건의 감정가 1억 5천 6백만원은 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가 및 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. (시세 약 1억 7천만원 ~ 2억원 수준 추정)

8.3. 명확한 권리관계

매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 유사한 면적(약 28㎡)의 대동레미안센트럴시티 오피스텔은 최근 거래에서 약 1억 4천만원부터 2억 2천만원까지 다양한 가격대에 거래된 이력이 있습니다.

현재 시점에서의 시세는 약 1억 7천만원에서 2억원 수준으로 추정됩니다.

감정가: 1억 5천 6백만원

추정 시세: 1억 7천만원 ~ 2억원

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원

경매 물건의 특성 및 현재 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁적인 입찰이 예상됩니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 시세 대비 합리적인 금액으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 7천만원 ~ 1억 8천 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.