나이스옥션 법원경매 부산 2025타경357 [2] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 6층비-609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭) 102동 6층 비-606호 외 12개호로서, 주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 6층 비-606호 12개호로서,

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여, 외부관찰, 인근 탐문 등에 의하여 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경357 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 해운대농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 6층비-609호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 6층

준공일자: 2019년 04월 05일

감정가: 165,000,000원 (16,500만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

토지면적: 4.90㎡ (약 1.48평)

토지지분: 4.9011㎡ (약 1.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.848㎡ (약 9.03평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, '부산진경찰서' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 교통의 요지입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 최고 높이 제한 지역(85m, 120m) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 말소기준 권리

소유권은 주식회사 대동레미안 앞으로 보존등기 되어 있습니다. 말소기준 권리는 2019년 04월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 1,248,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

* 임차인: 신

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 11월 04일

확정일자: 2019년 11월 04일

배당신고일자: 2024년 07월 29일

대항력: 없음

비고:

본 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 가능성은 낮으나, 배당 현황을 면밀히 확인해야 합니다. (전입일자, 확정일자, 배당신고일자, 근저당 설정일 등을 종합적으로 고려)

3.3. 기타 권리 관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건과 관련하여 주택임차권(을3), 압류(갑2), 임의경매(갑3) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후의 권리로서 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (말소기준권리: 을1 근저당권)

3.4. 인수되는 권리

현재 파악된 정보상으로는 인수되는 부담이 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건이 위치한 부전동은 서면역을 중심으로 형성된 부산의 핵심 상업지구 내에 포함되어 있어 유동인구가 풍부하고 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. 오피스텔의 경우 주거용과 업무용 모두로 활용 가능성이 높아 공실률이 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 서면역(1, 2호선), 다수의 시내버스 노선.

* 편의시설: 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 금융기관 등 서면 일대의 풍부한 편의시설 이용 가능.

* 공공시설: 부산진경찰서 인근에 위치.

* 교육시설: 상대보호구역에 해당하므로 인근 학교와의 거리를 확인해야 합니다.

5.2. 주거 환경

건물 자체는 비교적 신축(2019년 준공)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변의 다양한 주거 및 업무시설과의 조화를 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인의 어려움

감정평가서상 본건은 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능했으며, 외부 관찰 및 인근 탐문 등을 통해 통상적인 상태를 상정하여 감정평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 직접 확인이 필요합니다.

6.2. 건축법상 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획상 제한을 받고 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지 부산광역시 부산진구 부전동 474-51번지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 중심지인 서면역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어난 오피스텔입니다. 감정가는 1억 6,500만원으로, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없어 권리상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 확인 불가로 인한 실물 상태 확인의 필요성이 가장 큰 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 부산의 핵심 상권인 서면의 편리한 교통망 및 풍부한 생활 인프라 이용 가능.

* 신축 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 관리 및 유지보수 측면에서 유리.

* 높은 활용도: 주거용 및 업무용 오피스텔로 겸용 가능하여 다양한 투자 수익 기대.

* 권리상 안전: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 명확함.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 16,500만원입니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 실거래가(약 1억 6천만원 ~ 2억 2천만원 범위)와 본건의 감정가, 그리고 임장 시 확인되는 건물 상태 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 165,000,000원 (1억 6,500만원) 내외로 판단됩니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 후 건물 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.