나이스옥션 법원경매 부산 2025타경357 [5] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 7층비-705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭) 102동 6층 비-606호 외 12개호로서, 주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 6층 비-606호 12개호로서,

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여, 외부관찰, 인근 탐문 등에 의하여 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경357 (5)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 7층 비-705호

건물명: 대동레미안센트럴시티

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 주거용 오피스텔 이용 추정)

면적

토지면적: 4.62㎡ (약 1.4평)

건물 전용면적: 28.13㎡ (약 8.5평)

감정가: 157,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 해운대농업협동조합

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1,2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

도로상태: 본건 서측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(85m, 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,248,000,000원, 2019-04-24 접수)

소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 을1 근저당권, 을2 주택임차권, 갑2 압류, 갑3 임의경매 등 모든 권리가 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 없음.

임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2019-06-20

* 배당신고일자: 2024-07-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

임차인 이 은 대항력이 없어 보증금을 낙찰자가 인수하지 않으며, 등기부상 주택임차권(을2) 역시 말소 예정임.

1.3. 상권분석

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 유동인구와 배후수요가 풍부함.

다양한 상업시설, 업무시설, 문화시설 등이 밀집해 있어 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

주변에 대형 쇼핑몰, 병원, 금융기관 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 우수함.

특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

주거 편의: 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리함.

교통 편의: 부산지하철 1, 2호선 환승역인 서면역이 도보 거리에 위치하여 부산 시내 어디든 빠르고 편리하게 이동 가능함. 다수의 시내버스 노선 이용도 용이함.

관공서 및 의료시설: 부산진경찰서가 인근에 위치하며, 대형 병원들도 차량으로 접근 가능한 거리에 있음.

교육 환경: 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 초, 중, 고등학교의 교육 환경 보호 구역 내에 포함될 가능성이 있으나, 구체적인 학교와의 거리 및 영향은 추가 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

내부 미확인: 감정평가서에 따르면 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 외부 관찰 및 탐문에 의해 감정평가되었음. 따라서 내부 상태(하자, 수리 필요 여부 등)는 낙찰 후 직접 확인해야 하며, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있음.

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 경매에 나왔으므로, 추가적인 채권자의 경매 신청이나 담보물 추가로 인한 변동 가능성을 염두에 두어야 함. (현재 본건은 임의경매로 매각 종결 예정)

토지이용계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 해당하여 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제한이 있을 수 있음.

용도 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됨. 이는 관리비, 세금 등에서 차이가 발생할 수 있으며, 주거용으로 계속 사용할 경우 관련 규정 준수 여부 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 매우 우수함.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됨.

임차인의 대항력이 없어 보증금 부담이 없다는 점은 큰 장점임.

다만, 내부 상태 미확인이라는 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 고려가 필요함.

전반적으로 소형 오피스텔로서 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 평가됨.

1.7. 투자 포인트

서면역 초역세권의 뛰어난 입지 조건.

28. 13㎡ (약 8.5평)의 소형 면적으로 낮은 진입 장벽과 높은 임대 회전율 기대.

권리관계가 명확하고 인수되는 권리/보증금이 없어 안전한 투자 가능.

내부 상태 확인 후 리모델링 등을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

감정가 대비 시세가 높을 가능성이 있어, 합리적인 가격에 낙찰 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 157,000,000원

인수 보증금: 0원

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 오피스텔 시세는 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 파악됨.

내부 미확인 리스크 및 감정가 수준 고려 시, 보수적으로 접근할 필요가 있음.

적정 입찰가는 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있으며, 최적 입찰가는 155,000,000원 전후로 예상됨.

(실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최근 실거래가, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.