나이스옥션 법원경매 부산 2025타경357 [3] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 6층비-610호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭) 102동 6층 비-606호 외 12개호로서, 주위는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 6층 비-606호 12개호로서,

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비, 공동현관문설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여, 외부관찰, 인근 탐문 등에 의하여 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경357 (3)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 6층 비-610호

건물명: 대동레미안센트럴시티

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 주거용 이용 추정)

감정가: 164,000,000원

토지 면적: 4.86㎡ (약 1.47평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 29.63㎡ (약 8.96평) (전용면적 기준)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 해운대농업협동조합 (본건 신청 채권자)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 102동 6층 비-610호입니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 1, 2호선 서면역이 소재하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다. 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

도로상태

본건 건물은 서측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 4월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1, 채권액 1,248,000,000원)입니다.

등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (1,248,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김민지 (120,000,000원, 2022-11-07 전입, 2022-09-29 확정, 말소 예정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (4,270,000,000원, 말소 예정)

* 압류: 부산진구 (말소 예정)

* 임의경매: 해운대농업협동조합 (말소 예정)

총 채무액: 5,638,000,000원

인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 등기부상 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-07

* 확정일자: 2022-09-29

* 배당신고일자: 2024-07-19

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

지역 분석

본건이 소재한 부산진구 부전동 일대는 서면역을 중심으로 부산의 핵심 상업 및 업무 지구로서 유동인구가 매우 풍부합니다. 다양한 소매점, 금융기관, 업무시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변 시설

서면역 상권은 대형 백화점, 쇼핑몰, 영화관, 병원 등 각종 편의 및 문화 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 관공서(부산진경찰서 등) 및 오피스 밀집 지역으로 직장인 수요 또한 높습니다. 본건 주변에서 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설

서면역 일대의 발달된 상업 시설을 통해 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 병원, 은행 등 생활 필수 시설 접근성 또한 우수합니다.

교통 편의성

부산도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주요 간선도로가 인접해 있어 차량을 이용한 시내외 이동도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액

등기부상 총 채무액이 약 56억 3천 8백만원으로, 본건 감정가 1억 6천 4백만원과 비교했을 때 매우 높은 수준입니다. 이러한 높은 채무 총액으로 인해 유찰 가능성이 존재하며, 경매 절차 진행에 변동성이 있을 수 있습니다.

미확인 내부 상태

본건은 현장 조사 당시 내부 확인이 불가능하여 외부 관찰 및 인근 탐문 등을 통해 감정평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 내부 조사 시 확인 결과와 상이할 수 있으며, 이에 따른 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 부동산이 존재합니다. 해당 부동산들의 경매 진행 또는 채무 변제 여부에 따라 본건 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

이용 용도 상이 가능성

공부상 업무시설로 되어 있으나, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 실제 이용 현황에 따른 세금, 관리비 등에서 차이가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 뛰어난 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설은 본건의 가치를 높이는 요인입니다.

다만, 매우 높은 등기부상 채무 총액은 유찰 가능성을 시사하며, 이는 곧 시세 대비 저가 매수의 기회로 이어질 수도 있습니다. 내부 상태 미확인 및 공동담보 등의 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산 최대 상권 중 하나인 서면역 도보 거리로 탁월한 접근성.

* 풍부한 배후수요: 서면 상업지구 및 업무지구 내 직장인, 유동인구 흡수 가능.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 높은 채무 총액으로 인한 유찰 시, 현 시세 대비 합리적인 가격으로 매수 가능성.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

현 시점(2026년 7월)에서 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 유사 면적(약 30㎡) 오피스텔의 매매 시세는 대략 170,000,000원에서 185,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 164,000,000원으로, 현재 시세보다 다소 낮게 책정되어 있습니다.

산출 근거

본건은 감정가가 시세보다 낮고, 높은 채무 총액으로 인해 유찰될 가능성이 있습니다. 유찰 시 최저 입찰가는 감정가에서 일정 비율(통상 10~20%) 하락하게 되므로, 시세보다 더 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 있습니다. 임차인 보증금 인수액이 없어 명도 부담이 적다는 점도 긍정적입니다.

추천 입찰가 범위

현 시세 및 감정가, 유찰 가능성, 명도 부담 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 적정 입찰가 범위는 160,000,000원에서 175,000,000원 사이로 판단됩니다. 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.