나이스옥션 법원경매 제주 2024타경37416 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1115 해동그린앤골드 202동 3층 303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 "한국국제학교 제주캠퍼스"
북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는
지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 5층건 내 제202동 제3층 제303호로서,
(사용승인일자:2016.05.03)
외벽: 페인팅, 석재붙임 및 징크마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종전용주거지역, 제2종지구단위계획구역, 기타학교시설(저촉), 완충녹지(저촉),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 상대보호구역(2017-04-
18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-04-18)<교육환경 보호에 관한
법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)
(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원
보전2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

제주지방법원 2024타경37416 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1115 해동그린앤골드 202동 3층 303호

용도: 연립주택

1.3. 건물 및 토지 정보

건물 사용승인일: 2016년 5월 3일

토지 면적: 116.45㎡ (약 35.2평)

건물 면적 (전용): 76.60㎡ (약 23.2평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 5층건 내 제202동 제3층 제303호

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 672,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재 "한국국제학교 제주캠퍼스" 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 정기 버스 노선이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 단지 내 도로를 통하여 외곽 공공 도로와 연결됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 제2종전용주거지역, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 기타 학교시설(저촉), 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 등 도로와 인접해 있습니다. 더불어, 상대보호구역, 절대보호구역, 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 4-2등급 및 5등급, 지하수자원보전 2등급, 건축계획심의대상구역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부채권 총액은 약 219억 5천만원으로 매우 높습니다.

본 건의 말소기준권리(을3)는 2020년 5월 18일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권입니다.

본 건에는 말소기준권리보다 선순위인 소유권보존(갑1) 및 소유권이전(갑2) 등기가 존재합니다.

말소기준권리보다 후순위로 접수된 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 유희선 (유 )

보증금: 5,000,000원

차임: 1,650,000원

전입일자: 2024년 11월 3일

배당신고일자: 2025년 3월 27일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인 유희선은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 임차인이 명도를 거부할 경우 별도의 명도 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 보이며, 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 없는 임차인이 존재하므로, 명도 관련 사항을 신중히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 비교

동일 단지 (해동그린앤골드) 내 76.6㎡ 면적의 경우, 2026년 5월에 522,500,000원 및 390,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

인근 단지 (제주푸르지오더퍼스트)의 84.9㎡ 면적은 2026년 5월에 599,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가(672,000,000원)는 동일 단지의 최고 거래가(522,500,000원)보다 높으며, 인근 단지 거래가(599,000,000원)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 다만, 동일 단지의 최저 거래가(390,000,000원)와는 큰 차이를 보입니다.

4.2. 시장 동향 및 가치 평가

본 물건은 2016년 준공된 연립주택으로, 동일 단지 내 유사 면적의 거래가는 3.9억 원에서 5.2억 원 수준으로 파악됩니다. 감정가 6.7억 원은 현재 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 추정됩니다. 2026년 5월의 거래 사례는 현재 시점과 차이가 있을 수 있으며, 향후 시장 변동성을 고려하여 가치를 판단해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

"한국국제학교 제주캠퍼스" 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주변이 주거 단지와 근린 생활 시설 등으로 구성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설 및 교육 환경

단지 인근에 기본적인 편의 시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다. 한국국제학교를 비롯한 교육 시설과의 접근성이 뛰어나 자녀가 있는 가정에 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 없는 임차인(유희선)이 존재하므로, 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 500만원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액이지만, 원만한 명도를 위해 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 복잡성

총 채무액이 매우 높아 권리 관계가 복잡해 보일 수 있으나, 말소기준권리 확인 시 대부분의 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 누락되거나 확인되지 않은 선순위 권리가 있는지 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 지역 규제 및 제한

본 건 지역은 제2종전용주거지역, 제2종지구단위계획구역이며, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 환경 관련 규제가 적용됩니다. 이로 인해 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 국제학교 인근에 위치한 연립주택으로, 비교적 신축 건물이나 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점이 관찰됩니다. 대항력 없는 임차인의 존재는 명도에 있어 리스크 요인이 될 수 있습니다. 그러나 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적을 것으로 보이며, 향후 제주 지역의 부동산 시장 회복 및 국제학교 관련 수요 증가 시 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주 국제학교 인근의 우수한 입지 조건

* 비교적 최근에 준공된 신축급 연립주택

* 대항력 없는 임차인으로 인한 시세보다 저렴한 취득 가능성 (명도 리스크 관리 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 672,000,000원

동일 단지 최근 거래가: 390,000,000원 ~ 522,500,000원

인근 단지 최근 거래가: 599,000,000원 (면적, 연식 상이)

분석: 감정가는 최근 동일 단지 거래가 대비 높게 책정되었습니다. 동일 단지의 최고가인 5.2억 원을 시세 기준으로 삼고, 명도 리스크를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 450,000,000원 ~ 550,000,000원

보수적인 접근 시 4.5억 원 이하, 시세 회복 및 투자 가치를 고려할 경우 5.2억 원 수준까지 고려 가능합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 명도에 소요될 예상 비용 및 기타 부대 비용을 반드시 포함하여 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.