나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36970 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하예동 793 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 하예동 소재 ""논짓물"" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 과수원 등이 소재하는 마을주변 농경지대입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여, 제반 교통사정 무난시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2) : 인접도로 및 토지 대비 등고 평탄한 부정형의 완경사지로서, 과수원으로 이용 중입니다.
일련번호(3) : 인접도로 및 토지 대비 등고 평탄한 부정형의 완경사지로서, 진입로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 지적도상 맹지이나, 인접지(일련번호(2,3))을 경유하여 출입가능합니다.
일련번호(2,3) : 북측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 일련번호(1)은 공부상 지목 '임야'이나, 현황 과수원, 일련번호(2,3)은 공부상 지목 '전'이나, 현황 과수원(일련번호(2)), 진입로(일련번호(3))으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.
본건은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당관청에 재확인을 요합니다.
본건 일련번호(1) 지상에 분묘 소재합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 구조로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
창호: 새시창.

이용상태

창고시설로 이용 중입니다.

설비내역

전기설비등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 지분매각임. 농지취득자격증명 필요(목록2,3.미제출시 보증금 몰수). 과수목 등 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 제주지방법원 2024타경36970 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하예동 793

* 토지 면적: 4618.00㎡ (약 1398.0평)

* 토지 지분: 2309㎡ (약 698.6평)

* 건물 면적: 49.84㎡ (약 15.1평)

* 건물 지분: 24.92㎡ (약 7.5평)

* 용도: 창고시설

* 감정가: 477,804,500원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합 (마스킹된 정보)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 주의사항: 일괄매각, 지분매각, 농지취득자격증명 필요(목록2,3), 과수목 등 포함 평가

2. 입지조건

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* 주위 환경: 제주특별자치도 서귀포시 하예동 소재 "논짓물" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 과수원 등이 소재하는 마을주변 농경지대입니다.

* 교통 상황: 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

* 접근 도로: 일련번호(1) 토지는 공부상 맹지이나, 인접지(일련번호 2,3)를 경유하여 출입이 가능합니다. 일련번호(2,3) 토지는 북측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

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* 경매 구분: 본 건은 부동산 임의경매로, 채권자는 농업협동조합입니다.

* 매각 대상: 본 건은 토지와 건물의 지분 매각으로 진행됩니다.

* 등기부 요약: 토지 등기부상 소유권 이전 및 가등기, 근저당, 압류, 임의경매 등의 권리 변동이 있었으며, 건물 등기부상 소유권 보존, 이전, 근저당, 임의경매 등의 권리 변동이 있었습니다.

* 말소기준권리: 2016년 7월 12일 접수된 농협은행주식회사의 근저당이 말소기준권리로, 이보다 선순위 권리는 인수되며 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 2015년 11월 24일 접수된 김정현외 1명의 소유권일부이전청구권가등기는 인수됩니다.

* 분묘기지권: 일련번호(1) 토지 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 인수될 수 있는 물권입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류 및 임의경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 을구에 등기된 지상권(2015.11.4.)은 채권자인 농협은행이 말소 동의서를 제출하여 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 현황 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

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* 본 물건은 서귀포시 하예동의 마을 인접 농경지대에 위치하고 있습니다.

* 주변에 과수원이 다수 소재하고 있으며, 농업 관련 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 창고시설 용도로 활용되는 점을 고려할 때, 농산물 보관 또는 관련 사업을 위한 입지로 적합할 수 있습니다.

* 대규모 상업시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어 일반적인 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

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* 자연 환경: "논짓물"이라는 자연 지형 또는 명소가 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 조성할 수 있습니다. 논짓물은 용천수와 바닷물이 만나 형성된 천연 해수욕장으로, 물놀이 장소로 인기가 좋습니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 접근은 용이하며, 인근 간선도로를 통해 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 지역 특성상, 대형마트, 병원 등 일반적인 생활 편의시설은 인근 읍면으로 이동해야 할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 농지취득자격증명 필수: 목록 2, 3번 토지는 지목이 '전'으로 농지이므로, 취득 시 해당 관청에서 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 다른 지분권자와의 협의가 필요하며 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 맹지 여부: 일련번호(1) 토지는 공부상 맹지이므로, 토지 이용 시 인접 토지와의 협의가 필수적입니다.

* 분묘기지권 성립 가능성: 일련번호(1) 토지 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘에 대한 법적 권리가 발생하며 이는 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 추가적인 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

* 임대차 관계 미확인: 인수 보증금이 0원이나, 실제 점유자가 있는지, 유효한 임대차 관계가 있는지 등 현황 조사가 필수적입니다.

* 토지 현황: 공부상 지목과 현황 이용(임야/전 → 과수원, 진입로)이 상이하여, 사용에 따른 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 과수목 포함 평가: 감정평가 시 과수목 등이 토지에 포함되어 평가되었으므로, 낙찰자는 과수목의 처리 방안을 마련해야 합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 제주 서귀포시 하예동에 위치한 농경지대 내 토지 및 창고시설 지분 경매 물건입니다. "논짓물" 인근에 위치하며 과수원과 진입로로 이용되는 토지로 구성되어 있습니다. 주요 권리사항은 농협은행의 근저당이 말소기준권리로서 대부분의 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이라는 점, 농지취득자격증명 취득의 필요성, 공부상 맹지, 그리고 가장 중요하게는 분묘기지권 성립 가능성이 있다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 특히 분묘기지권은 법적으로 복잡하고 해결에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있는 중대한 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 따라서 본 물건은 일반적인 부동산 투자보다는 농업 관련 사업 또는 장기적인 토지 개발 가능성을 염두에 둔 투자자에게 적합할 수 있으며, 잠재적 리스크를 충분히 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 제주도 서귀포시라는 지역적 메리트: 풍부한 관광 자원과 특산물 생산 지역으로서의 잠재력.

* 농업 관련 시설 활용 가능성: 창고 시설과 과수원으로 이용되는 토지는 농산물 저장 및 관련 사업에 활용 가치가 있습니다.

* "논짓물" 인근 입지: 자연 친화적인 환경과 관광 자원과의 연계 가능성.

* 토지의 장기적 가치 상승 기대: 제주도의 제한된 토지 자원을 고려한 장기적인 관점에서의 투자 가치.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 477,804,500원

* 본 물건은 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 그리고 특히 분묘기지권이라는 중대한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 감정가 대비 보수적으로 산정해야 합니다.

* 리스크 요인을 고려한 적정 낙찰가율을 70% ~ 85%로 가정할 경우, 예상 입찰가는 약 334,463,150원 ~ 406,133,825원 범위로 추정됩니다.

* (참고: 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 분석의 정확성, 경쟁 물건과의 비교, 입찰 참여자의 개별적인 판단 및 자금 계획에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 분묘 관련 예상 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.